Đầu tuần này, WeWork, công ty cho thuê không gian làm việc chung từng được định giá 47 tỉ đô la, nộp đơn xin bảo hộ phá sản ra một tòa án ở bang New Jersey (Mỹ). Cú sụp đổ cho thấy sự trỗi dậy của nhu cầu làm việc linh hoạt sau đại dịch Covid-19 dường như lại không đem lại nhiều lợi ích đối với các nhà cung cấp không gian làm việc chung. Nhưng thất bại của WeWork phần lớn do các vấn đề của chính công ty này, chứ không hẳn là vấn đề chung của toàn ngành.
Sai lầm của WeWork là ký hợp đồng dài hạn để thuê các tòa nhà văn phòng, sau đó, cho các khách hàng nhỏ thuê lại bằng các hợp đồng ngắn hạn, dễ phá vỡ. (Ảnh: news9plus)
Quy mô còn nhỏ, kinh doanh khó khăn
Trong tuần qua, Adam Neumann, người đồng sáng lập WeWork than thở rằng, công ty mà ông từng điều hành đã không tận dụng được “một sản phẩm mà hiện nay hợp thời hơn bao giờ hết”. Dù không đề cập đến vai trò của chính mình trong cúp sụp đổ của WeWork, nhưng Neumann có lý. Nhu cầu về không gian làm việc linh hoạt đang ở mức rất cao khi các công ty cố gắng đạt được sự cân bằng giữa việc sử dụng văn phòng truyền thống và cho phép nhân viên làm việc từ xa.
Nhưng thực tế, ở thời kỳ hậu Covid-19, những không gian làm việc chung, có tính linh hoạt thậm chí còn gặp khó khăn hơn so với các chủ sở hữu văn văn phòng truyền thống đại dịch.
Các văn phòng của WeWork ở Mỹ và Canada chỉ lấp đầy 69% vào đầu năm nay. Công ty sẽ sử dụng thủ tục phá sản để phá vỡ hợp đồng thuê với một số chủ nhà nhằm cải thiện tỷ lệ lấp đầy. IWG, có trụ sở Anh, đối thủ chính của WeWork, không tiết lộ mức lấp đầy ở các địa điểm ở Mỹ, nhưng cho biết tỷ lệ này gần tương đương với mức trung bình toàn cầu 74% của công ty. Điều đó có nghĩa là tỷ lệ lấp đầy không gian làm việc của cả hai doanh nghiệp thấp hơn nhiều so với tỷ lệ lấp đầy văn phòng trung bình trên toàn quốc của Mỹ là khoảng 83%.
Lĩnh vực không gian làm việc chung chưa bao giờ thực sự phát triển mạnh mẽ ở Mỹ, dù WeWork và IWG thiết lập sự hiện diện lớn ở các thành phố lớn như New York và San Francisco. Theo dữ liệu của hãng tư vấn bất động sản CBRE, các nhà cung cấp văn phòng linh hoạt chỉ chiếm 1,6% thị phần văn phòng Bắc Mỹ. Con số này giảm từ mức cao nhất là 2% trước đại dịch, vì WeWork đã đóng cửa các địa điểm kinh doanh kém nhất.
Một lý do khiến quy mô của lĩnh vực này vẫn còn nhỏ là các không gian văn phòng linh hoạt của WeWork và IWG chủ yếu thu hút các công ty khởi nghiệp, đặc biệt là trong lĩnh vực công nghệ. Các công ty lớn đôi khi cũng thuê không gian làm việc chung, chẳng hạn như khi họ mở một chi nhánh khu vực. Nhưng họ chưa chưa bao giờ sử dụng các không gian này với số lượng lớn.
Kể từ đại dịch, nhu cầu thuê không gian làm việc chung của một số khách hàng nhỏ đã không quay trở lại. Tiền mạo hiểm không còn chảy mạnh mẽ vào lĩnh vực công nghệ như trước nữa và nhân viên công nghệ có thể làm việc tại nhà.
“Hiện nay, nhiều trong số các công ty công nghệ nhỏ cho phép nhân viên làm việc tại nhà, vì vậy, động lực chính của hoạt động kinh doanh không gian làm việc chung không còn mạnh mẽ nữa”, Cedrik Lachance, giám đốc nghiên cứu của Green Street, nói.
Các nhà cung cấp dịch vụ làm việc chung cũng đối mặt với sự cạnh tranh gay gắt từ các công ty cho thuê văn phòng truyền thống dư thừa nguồn cung lớn. Tỷ lệ trống văn phòng ở ở Mỹ là 18,4% trong quí 3, theo CBRE. Các công ty nhỏ có nhiều lựa chọn thuê văn phòng hơn, buộc các nhà cung cấp không gian làm việc chung phải tìm cách khác để phát triển.
Chuyển sang mô hình quản lý tài sản
Một số nhà cung cấp văn phòng làm việc chung kỳ vọng sẽ làm tốt hơn WeWork vì đang theo đuổi một mô hình kinh doanh khác. WeWork đã thuê hàng triệu mét vuông từ các chủ nhà với hy vọng kiếm đủ doanh thu từ khách hàng nhỏ để trang trải chi phí. Nhưng điều đó không bao giờ xảy ra, khiến công ty này thua lỗ hàng tỉ đô la.
IWG, công ty có giá cổ phiếu đang giao dịch gần mức thấp nhất trong 10 năm qua, xem việc ký kết hợp đồng quản lý tài sản văn phòng với các chủ sở hữu là giải pháp. IWG đã ký 200 thỏa thuận hợp tác kiểu này trong quí 3. IWG sử dùng tiền của chủ nhà để tân trang lại văn phòng thay vì tiền của chính công ty và không phải camkết hợp đồng thuê dài hạn nữa.
Một trong những lo ngại của các nhà đầu tư đối với các công ty kinh doanh văn phòng dùng chung là họ cung cấp cho khách hàng những hợp đồng thuê ngắn hạn, dễ phá vỡ, nhưng lại ký hợp đồng thuê dài hạn các cao ốc văn phòng. Điều này khiến họ phải gánh chịu tiền thuê ngay cả khi không gian trống rỗng. Đó chính là vấn đề dẫn đến cú sụp đổ của WeWork.
Các nhà đầu tư tổ chức bao gồm các công ty bảo hiểm dường như cũng thích mối quan hệ đối tác trên. Họ không quen với việc quản lý chặt chẽ hoạt động vận hành tài sản sản hàng ngày. Trước đây, các chủ sở hữu bất động sản văn phòng có thể thu tiền thuê một cách thụ động khi khách thuê theo hợp đồng dài hạn. Giờ đây, tỷ lệ trống văn phòng ở Mỹ tăng lên mức cao kỷ lục, nên họ cần có một cách tiếp cận thực tế hơn.
Các công ty kinh doanh không gian làm việc chung sử dụng mô hình hợp tác với các chủ sở hữu tài sản văn phòng ít có nguy cơ sụp đổ hơn. Nhưng điều đó cũng có nghĩa là họ kiếm được ít tiền hơn khi thời cơ thuận lợi.
“Bằng cách chia sẻ lợi nhuận với các chủ sở hữu tài sản văn phòng, điều đó cho phép chúng tôi làm được nhiều việc hơn”, Mark Dixon, CEO IWG, nói
IWG có thể nhận đến 1/3 lợi nhuận từ các không gian văn phòng mà công ty này quản lý, thay vì trực tiếp ký thuê dài hạn rồi cho thuê lại. Các chủ sở hữu văn phòng nhận 2/3 lợi nhuận còn lại. IWG đã ký thỏa thuận quản lý hơn 600 địa điểm mới trên khắp thế giới trong 9 tháng đầu năm.
Industrious, một công ty kinh doanh không gian làm việc chung, trụ sở ở New York, cũng hợp tác chặt chẽ với các chủ sở hữu văn phòng. Jamie Hodari, CEO và đồng sáng lập của Industrious, tiết lộ doanh thu của công ty ông tăng gần 40% trong năm nay, gần gấp đôi mức ông kỳ vọng. Ông cho biết Industrious có 187 địa điểm, tăng từ 85 vào cuối năm 2019 và doanh thu của công ty tăng gần gấp kể từ trước đại dịch.
Cần linh hoạt hơn
Những tòa nhà tọa lạc ở các vị trí đắc địa hóa ra được hưởng lợi trong cuộc sắp xếp lại thị trường văn phòng sau đại dịch. Theo CBRE, các công ty ở Mỹ đang cắt giảm diện tích văn phòng khi hợp đồng thuê của họ hết hạn. Diện tích sàn trung bình trong các hợp đồng thuê mới đã giảm 28% so với định mức trước đại dịch. Nhưng các công ty lại muốn thuê không gian trong những tòa nhà hạng A ở những vị trí tốt nhất để thu hút nhân viên quay lại văn phòng. Giá thuê và thời hạn thuê của những tòa nhà văn phòng đắc địa ở Mỹ duy trì ổn định trong ba năm qua.
Cung cấp sự linh hoạt là là mối quan tâm tâm lớn trên thị trường văn phòng, nhưng không gian làm việc chung được thiết lập để nhắm đến các công ty khởi nghiệp công nghệ, thay vì các doanh nghiệp đang thu hẹp quy mô sử dụng văn phòng. Do vậy, các nhà cung cấp văn phòng linh hoạt sẽ cần phải linh hoạt trước những thay đổi nhu cầu trên thị trường.
David O’Reilly, CEO của Howard Hughes Corporation, một nhà phát triển tập trung vào các dự án lớn thường bao gồm nhà ở và văn phòng, cho biết không gian làm việc chung là một tiện ích thú vị đối với một số khách thuê nhưng ít có khả năng lấn át hoạt động kinh doanh bất động sản văn phòng truyền thống.
Stijn Van Nieuwerburgh, giáo sư bất động sản của Trường Kinh doanh Columbia, cho biết, không gian làm việc chung có sức hấp dẫn mạnh mẽ đối với nhiều doanh nghiệp. Nhưng ông nói thêm, nhiều chủ sở hữu tòa nhà văn phòng rất có thể sẽ cung cấp không gian làm việc chung của riêng họ cho khách thuê. Điều này làm giảm hoặc loại bỏ nhu cầu thuê các không gian từ các công ty ty như WeWork. Ông lưu ý, một số chủ sở hữu sẽ bắt đầu vận hành các tòa nhà văn phòng giống khách sạn hơn, với các cá nhân và công ty ký hợp đồng thuê ngắn hạn trực tiếp với họ.
Lê Linh
(KTSG Online /Theo WSJ, NY Times)
