Tỷ lệ văn phòng trống ở Úc tiếp tục tăng trong nửa đầu năm nay, lên tới mức chưa cao từng thấy kể từ năm 1996, theo dữ liệu nghiên cứu của Hội đồng bất động Úc (PCA). Tình hình đó làm nổi rõ những thách thức bao gồm xu hướng làm việc từ xa, lãi suất tăng, nguồn cung dư thừa mà các chủ sở hữu cao ốc ở Úc đang đối mặt trong bối cảnh nền kinh tế đất nước đang chậm lại.
Các cao ốc ở khu Barangaroo của thành phố Sydney (Úc) đang chứng kiến tỷ lệ trống tăng lên do nhu cầu suy giảm. (Ảnh: AFR)
Tỷ lệ trống văn phòng ở trung tâm thành phố Sydney, Melbourne và Perth, nơi đặt trụ sở chính của hầu hết các công ty lớn, đều đang ở mức trên 10% sau khi tăng thêm 0,2-0,9% trong nửa đầu năm. Tỷ lệ trống ở khu thương mại trung tâm Melbourne tăng mạnh nhất, theo dữ liệu nghiên cứu công bố định kỳ 6 tháng của Hội đồng bất động Úc (PCA), tổ chức đại diện cho các nhà phát triển và chủ sở hữu bất động sản ở Úc.
Dữ liệu cũng cho thấy, tỷ lệ trống văn phòng ở các khu vực trung tâm thành phố trên toàn quốc tăng từ 12,6% lên 12,8% trong 6 tháng đầu năm. Đây là tỷ trống cao nhất của các khu vực trung tâm thành phố ở Úc kể từ năm 1996. Nhiều hợp đồng thuê văn phòng sẽ hết hạn vào nửa cuối năm 2023, có thể khiến các cao ốc văn phòng ở Úc trống thêm tổng cộng 30.000 mét vuông
Mike Zorbas, CEO của PCA, cho biết, nhu cầu giảm là do các công ty thu hẹp quy mô để chuẩn bị ứng cơn suy thoái tiềm ẩn của nền kinh tế toàn cầu. Bên cạnh đó, ông chỉ ra một lý do khác là nguồn cung văn phòng ở một số thành phố lớn như Sydney và Melbourne tăng mạnh trong năm 2021 và 2022.
Ông kỳ vọng dòng người nhập cư và đầu tư lớn của chính phủ vào cơ sở hạ tầng giao thông công cộng có thể ngăn chặn nhu cầu văn phòng giảm sâu hơn.
Các chủ cao ốc văn phòng ở Úc cũng đang đối mặt với một thực tế là khách thuê đang tìm cách cắt giảm không gian dư thừa do xu hướng làm việc từ xa. Nhu cầu suy yếu diễn ra đúng vào lúc lãi suất cao hơn ảnh hưởng đến giá trị tài sản và khiến chi phí trả nợ cao hơn. Những thách thức kết hợp này có thể đẩy lĩnh vực bất động sản văn phòng của Úc vào cuộc khủng hoảng sống còn.
Trong khi các cao ốc văn phòng ở Úc chịu “áp lực đáng kể” do lãi suất tăng, thị trường ở đây ở vị thế khác so với các thị trường văn phòng đang gặp khó khăn như Los Angeles hoặc New York, theo nhận định của Mark Curtain, giám đốc dịch vụ tư vấn và giao dịch phụ trách khu vực Thái Bình Dương của CBRE.
“Chúng tôi tin rằng lĩnh vực văn phòng tại Úc sẽ ổn định và phục hồi mạnh mẽ trong vài năm tới,” Curtain nói.
Giá cổ phiếu của các công ty quản lý bất động sản văn phòng lớn nhất của Úc giảm tới 50% so với mức cao nhất gần đây. Họ vẫn kỳ vọng các tòa nhà văn phòng cao cấp ở những khu vực đắc địa của các thành phố lớn sẽ giúp họ tránh được cơn suy thoái của thị trường bất động sản rộng lớn hơn.
Tuy nhiên, dữ liệu cho thấy tỷ lệ trống của các tòa nhà văn phòng cao cấp ở Sydney và Melbourne tăng lên trong hai năm qua.
Hãng dịch vụ bất động sản toàn cầu JLL dự báo, tỷ lệ trống văn phòng của Melbourne sẽ chưa đạt đỉnh trong 2-3 năm nữa do “làn sóng nguồn cung văn phòng tiếp theo, với phần lớn vẫn chưa được các công ty lớn cam kết thuê”.
Hai thành phố Perth và Adelaide cũng ghi nhận tỷ lệ trống cao hơn dù nhu cầu ở khu vực trung tâm ngày càng tăng. Tỷ lệ trống tăng là do nguồn cung văn phòng mới ở hai thành phố này tăng lên. Tỷ lệ trống ở khu tâm của Perth và Adelaide lần lượt tăng lên mức 15,9% và 17% trong sáu tháng qua.
Steve Urwin, người sáng lập Công ty tư vấn bất động sản thương mại Kernel Property, cho biết nguồn cung văn phòng ở khu thương mại trung tâm của Melbourne đang dư thừa và tỷ lệ trống sẽ ngày càng tồi tệ.
Ông cũng lưu ý, tỷ lệ trống văn phòng thực tế trên khắp nước Úc có thể còn cao hơn so với các con số của PCA. Ông giải thích, dữ liệu của PCA không tính đến tỷ lệ trống “ngầm”, tức các không gian văn phòng trống vẫn được tiếp tục trả tiền thuê dù các công ty không còn sử dụng do chuyển sang mô hình làm việc từ xa.
“Chúng tối dự đoán theo thời gian, tỷ lệ trống “ngầm” sẽ được phản ánh trên thực tế khi các hợp đồng thuê kết thúc”, Urwin nói.
Điều mà các chủ sở hữu cao ốc văn phòng đang lo lắng là xu hướng làm xa kể từ sau đại dịch Covid-19 dường như không thể đảo ngược.
Trước đại dịch, Nicholas Coomber, nhân viên vận hành máy bay không người lái (drone) của một công khảo sát bất động sản ở Melbourne, cho biết anh cùng 180 nhân viên khác phải đến văn phòng lúc 9 giờ sáng hàng ngày để nhận nhiệm vụ.
Giờ đây, họ làm việc tại nhà và đi thẳng đến hiện trường để thực hiệm nhiệm vụ khảo sát.
Coomber, người vẫn đến văn phòng 1 hoặc 2 tuần một tuần, nói: “Nếu công ty bắt buộc mọi người trở lại văn phòng, có lẽ tôi sẽ yêu cầu tăng lương. Làm việc từ xa giúp bạn có nhiều thời gian hơn cho gia đình. Bạn thực sự có thể hoàn thành công việc lúc 5 giờ chiều, thay vì kết thúc làm việc ở văn phòng lúc 5 giờ và mất thêm 45 phút để di chuyển về nhà”.
Hồi tháng 4, Ngân hàng quốc gia Úc (NAB) yêu cầu 500 quản lý cấp cao trở lại làm việc toàn thời gian. Nhưng đến tháng 7, NAB đã nhất trí một thỏa thuận cho phép tất cả nhân viên, bao gồm cả 500 người quản lý, quyền yêu cầu làm việc tại nhà. NAB vẫn có thể từ chối yêu cầu này nhưng danh sách lý do để từ chối bị hạn chế.
Cũng trong tháng 7, Công đoàn dịch vụ công và cộng đồng (CPSU) đạt được một thỏa thuận với Ủy ban Dịch vụ công Úc, một cơ quan của chính phủ Úc về làm việc từ xa. Theo thỏa thuận, gần 200.000 người lao động làm việc ở 103 cơ quan nhà nước ở Úc có quyền yêu cầu làm việc linh động, bao gồm làm việc tại nhà, không hạn chế số ngày. Các cơ quan dịch vụ công chỉ có thể từ chối yêu cầu này sau khi đã cố gắng đạt được thỏa thuận với nhân viên và phải dựa trên các lý xác đáng liên quan đến công việc.
Trong khi đó, nhân viên của Ngân hàng Thịnh vượng Úc (CBA) đang kiện ngân hàng này để phản đối một mệnh lệnh yêu cầu họ làm việc ở văn phòng ít nhất một nửa thời gian của mỗi tháng.
Chánh Tài
(KTSG Online /Theo Reuters, Australian Financial Review)
