Chính phủ Trung Quốc mới đây đã thông báo về kế hoạch thí điểm đánh thuế bất động sản nhằm hạ nhiệt thị trường nhà đất. Chính sách này liệu có giúp Trung Quốc tiến gần hơn tới mục tiêu “thịnh vượng chung” mà Chủ tịch Tập Cận Bình đã đề ra, nhằm phân bố của cải trong xã hội hợp lý hơn?
Trung Quốc sẽ thí điểm đánh thuế bất động sản tại một số khu vực trong vòng năm năm tới.
Thí điểm đánh thuế bất động sản
Quốc vụ viện Trung Quốc mới đây cho biết sẽ thí điểm đánh thuế bất động sản tại một số khu vực trong vòng năm năm tới. Động thái này được kỳ vọng có thể giúp hạ nhiệt giá nhà vốn đã tăng hơn 2.000% kể từ khi Trung Quốc thực hiện chính sách tư nhân hóa thị trường nhà ở vào cuối thập niên 1990.
Chính phủ Trung Quốc dự kiến sẽ áp dụng chính sách thuế mới với bất động sản và đất đai tại một số khu vực thí điểm (miễn trừ đối với những ngôi nhà thuộc sở hữu hợp pháp ở nông thôn). Người nộp thuế là người giữ quyền sử dụng đất và chủ sở hữu nhà ở.
Đây không phải là ý tưởng mới tại Trung Quốc, bởi việc đánh thuế đã được áp dụng với các bất động sản thương mại từ năm 1986, trong khi một chương trình áp thuế thí điểm với bất động sản nhà ở cũng đã được triển khai tại Trùng Khánh và Thượng Hải từ năm 2011.
Tuy nhiên, các nhà phân tích cho rằng, mục tiêu “thịnh vượng chung” mà Bắc Kinh đang hướng tới, sẽ tạo ra một sự thay đổi lớn hơn trên thị trường bất động sản Trung Quốc – nơi hơn 40% hộ gia đình thành thị sỡ hữu ít nhất hai ngôi nhà.
Giới chuyên gia dự đoán một kế hoạch thí điểm rộng hơn sẽ được áp dụng tại các khu vực giàu có và kinh tế đa dạng ở miền Đông và miền Nam Trung Quốc.
Nỗ lực hướng tới “thịnh vượng chung”
Theo Nikkei Asia, việc Trung Quốc không tính thuế bất động sản đã tạo điều kiện để nhiều người hưởng lợi lớn từ đà tăng mạnh mẽ của giá nhà. Bằng những nguồn thông tin nhanh nhạy và vốn vay từ ngân hàng, họ có thể mua được ngôi nhà đầu tiên, rồi lại có thể thế chấp chúng để vay được nhiều tiền hơn nữa và tiếp tục đầu tư.
Nhờ đó, thị trường bất động sản đã tạo nên một lớp người chiến thắng – những người đã mua hai hoặc ba bất động sản sớm hơn so với những người khác, dù là bằng tiền đi vay. Điều này giúp họ có thể nghỉ hưu sớm và sống thoải mái bằng các nguồn thu nhập từ cho thuê bất động sản, thực hiện các chuyến du lịch nước ngoài và mua sắm hàng hiệu xa xỉ.
Các nhà phát triển bất động sản tư nhân, bao gồm cả tập đoàn đang chìm trong khủng hoảng nợ Evergrande, cũng đã kiếm bộn tiền từ việc xây dựng những dự án bất động sản lớn, trong khi chính quyền các địa phương cũng thu được nguồn ngân sách dồi dào từ việc bán quyền sử dụng đất với giá cao.
Tuy nhiên, sự bùng nổ chưa từng có này cũng kéo theo sự bất bình đẳng về thu nhập, và làm trầm trọng thêm một loạt các vấn đề xã hội, bao gồm sự sụt giảm tỷ lệ kết hôn và tỷ lệ sinh, trong bối cảnh tầng lớp trung lưu phải đối mặt với chi phí sinh hoạt tăng cao.
“Bất động sản là yếu tố quan trọng nhất trong cơ chế phân bổ tài sản trong vòng 20 năm qua, và cũng là nguồn gốc lớn nhất dẫn đến sự bất bình đẳng”, chuyên gia Yi Xianrong nhận định. “Trên thực tế, người lao động có mức lương hàng tháng vài ngàn nhân dân tệ cần phải đóng thuế thu nhập cá nhân, nhưng những người có số bất động sản trị giá hàng triệu nhân dân tệ lại không cần phải nộp thuế. Sự thịnh vượng chung sẽ không thể tồn tại nếu không có sự điều chỉnh thuế bất động sản”.
Sự bất bình đẳng này cũng là một trong những nguyên nhân chính dẫn tới những phản ứng tiêu cực của giới trẻ Trung Quốc như “tang ping” – triết lý nằm yên. Đây là cụm từ được nhắc tới với tần suất cao thời gian gần đây trên mạng Internet Trung Quốc, ám chỉ lối sống chỉ nằm yên một chỗ, từ bỏ hết các mục tiêu, thay vì phấn đấu lao động.
Do đó, việc cải cách thị trường bất động sản sẽ là một bước đi quan trọng của Chính phủ Trung Quốc để hướng tới mục tiêu thịnh vượng chung, trước thềm Đại hội Đảng toàn quốc vào năm tới.
“Tôi cho rằng Chính phủ Trung Quốc đã chọn đúng thời điểm vì sắp đến đại hội lần thứ 20 của Đảng Cộng sản nước này vào năm tới. Trong bối cảnh như vậy, việc không thực thi nghiêm ngặt chính sách của chính phủ trung ương sẽ đặt ra rủi ro đối với sự nghiệp của các quan chức địa phương”, chuyên gia kinh tế trưởng Yue Su thuộc The Economist Intelligence Unit (EIU) nhận định với CNBC về thời điểm Trung Quốc triển khai thử nghiệm thuế bất động sản.
“Ý tưởng thịnh vượng chung là nhằm tạo ra một tầng lớp trung lưu mới và hạnh phúc, những người mua được nhà với mức giá phải chăng, được tiếp cận dịch vụ chăm sóc y tế và giáo dục với chi phí phải chăng”, chiến lược gia David Roche của Independent Strategy nhận định với CNBC. “Để làm được điều đó, Trung Quốc cần đảm bảo rằng nhà là để ở chứ không phải để đầu cơ hay đầu tư.
Những trở ngại
Các số liệu của Moody’s cho thấy, nhà đất chiếm khoảng 70-80% tài sản hộ gia đình ở Trung Quốc và đóng góp khoảng 10% thu nhập của hộ gia đình. Do đó, bất kỳ sự thay đổi nào cũng sẽ tạo ra những xáo trộn lớn. “Thuế bất động sản ở Trung Quốc sẽ không chỉ là một cách để phân bổ lại tài sản từ người giàu sang người nghèo, mà còn từ thế hệ già hơn và cư dân thành thị sang bộ phận còn lại”, chuyên gia kinh tế trưởng về Trung Quốc của Macquarie – ông Larry Hu nhận xét. “Bởi vậy, tâm lý phản đối thuế bất động sản không chỉ trên diện rộng mà còn rất mạnh mẽ”.
Việc đánh thuế bất động sản toàn quốc có thể đòi hỏi việc minh bạch thông tin về tài sản là nhà đất của lãnh đạo doanh nghiệp và quan chức. Điều này đồng nghĩa với việc chính sách này sẽ vấp phải sự phản ứng mạnh, cho dù Trung Quốc vẫn đang đẩy mạnh các nỗ lực chống tham nhũng.
Bên cạnh đó, mối quan tâm của các chính quyền địa phương cũng là yếu tố cần tính đến. Nhiều ý kiến cho rằng, nếu triển khai thành công, thuế bất động sản có thể mang lại nguồn thu lớn cho các địa phương, bởi nhà đất và các lĩnh vực liên quan đóng góp ít nhất 25% tổng sản phẩm trong nước (GDP) của Trung Quốc.
Theo chuyên gia Larry Hu, những kinh nghiệm từ Thượng Hải và Trùng Khánh – những nơi đã thí điểm áp thuế bất động sản trong suốt thập kỷ qua, là chưa đủ để thuyết phục các địa phương khác. Trong năm 2020, thuế bất động sản ở Thượng Hải và Trùng Khánh chỉ chiếm không quá 5% tổng thu thuế của địa phương, đồng thời đóng góp ít hơn nhiều so với tiền thu được từ bán quyền sử dụng đất.
Tương tự, bà Betty Wang – nhà kinh tế cấp cao về Trung Quốc của ANZ cũng cho rằng, doanh thu từ thuế bất động sản có thể chỉ bằng một phần năm nguồn thu từ bán quyền sử dụng đất, ngay cả khi việc áp thuế được thực hiện trên toàn quốc, và còn lâu mới đủ để thay thế nguồn thu từ bán đất.
Xét cho cùng, Bắc Kinh sẽ phải cân nhắc những hệ quả kinh tế của bất kỳ động thái nào đối với thị trường bất động sản khổng lồ. Do đó, các nhà phân tích đều cho rằng, Trung Quốc sẽ triển khai những bước đi thận trọng.
Tác động tới thị trường bất động sản
Theo Nikkei Asia, giới nhà giàu Trung Quốc đang ở trong tình trạng hoảng sợ, và có những dấu hiệu cho thấy, sự lo ngại đã xuất hiện từ một thời gian trước đó. Một người đàn ông ở độ tuổi 50 đã quyết định bán căn hộ của mình ở Bắc Kinh với giá cao từ vài năm trước, để chuyển đến sống tại miền Nam đất nước. “Kể từ năm ngoái, những người bạn của tôi ở Bắc Kinh và Thượng Hải rốt cuộc đã bán căn hộ của họ. Đây là những ngôi nhà thứ hai và thứ ba mà họ không dùng để ở. Chủ tịch Tập Cận Bình đã nhiều lần nhấn mạnh rằng, nhà là để ở, không phải để đầu cơ. Giá nhà tăng quá nhiều, chắc chắn sẽ đến lúc phải giảm xuống. Vì sao mọi người lại không tin nhỉ?”, ông này cho biết.
“Kỳ vọng của các hộ gia đình Trung Quốc cho rằng giá nhà chỉ có tăng sẽ được kiềm chế đáng kể. Vì vậy, doanh số bán nhà mới trên cả nước có thể chậm lại”, chuyên gia kinh tế trưởng Ting Lu thuộc Nomura nhận xét về tác động từ việc áp thuế bất động sản đến thị trường nhà đất trong một báo cáo mới công bố.
Trên thực tế, các chương trình thí điểm thuế bất động sản tại Thượng Hải và Trùng Khánh được áp dụng từ năm 2011 cũng cho thấy, có rất ít bằng chứng về việc thuế bất động sản có thể kiềm chế giá nhà một cách hiệu quả. Theo các số liệu từ Viện Nghiên cứu và Phát triển Trung Quốc E-house, giá nhà trung bình ở Thượng Hải đã tăng 155% kể từ năm 2011 trong khi giá nhà ở Trùng Khánh cũng tăng 108%.
Dẫu vậy, Li Gengnan – một chuyên gia tài chính tại Sina.com tin rằng, mức thuế bất động sản mới ít nhất sẽ loại bỏ được “những nhóm thu nhập thấp giả tạo”, những người vẫn đang khai báo là thu nhập thấp hoặc ở trong tình trạng thất nghiệp, nhưng thực chất lại sở hữu nhiều bất động sản.
Lạc Diệp
(KTSG Online /Nguồn: CNBC, Nikkei Asia, SCMP, Bloomberg)
