Tranh chấp phí bảo trì chung cư: Sửa Luật Nhà ở để hạn chế tranh chấp

Theo số liệu từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tính đến đầu năm 2019, trong hơn 500 dự án bàn giao mới chỉ có hơn 200 dự án chủ đầu tư bàn giao quỹ bảo trì cho ban quản trị theo quy định tại Luật Nhà ở. Điều này cho thấy quyền và lợi ích của người mua nhà bị xâm hại. Vậy nó nên tiếp tục giao việc thu phí bảo trì cho chủ đầu tư như hiện nay không?

Chủ đầu tư thu phí bảo trì về bản chất chỉ là thu hộ, nên không có quyền giữ khoản tiền này vì bất kỳ lý do hay mục đích nào. (Ảnh: Thành Hoa)

Khi chủ đầu tư cố tình “quên” quyền lợi của người mua nhà

Trong quá trình tồn tại, một chung cư sẽ phải trải qua quá trình tu bổ, bảo dưỡng. Do vậy, trách nhiệm đóng góp khoản chi phí bảo dưỡng chung cư của người mua căn hộ, cũng chính là chủ sở hữu, là cần thiết, tất yếu.

Luật Nhà ở hiện nay quy định người mua nhà chung cư phải đóng phí 2% giá trị nhà cho chủ đầu tư khi nhận nhà và chủ đầu tư có trách nhiệm gửi khoản phí này vào ngân hàng sau bảy ngày kể từ khi thu. Chủ đầu tư phải bàn giao quỹ bảo trì cho ban quản trị nhà chung cư ngay sau khi ban quản trị được thành lập. Mục đích sử dụng duy nhất là dùng để bảo trì chung cư và phía người mua nhà có toàn quyền chiếm giữ, quyết định việc sử dụng, thông qua đại diện của mình là ban quản trị nhà chung cư.

Chủ đầu tư thu phí bảo trì về bản chất chỉ là thu hộ, nên không có quyền giữ khoản tiền này vì bất kỳ lý do hay mục đích nào lâu quá bảy ngày. Như vậy, việc phía chủ đầu tư cố tình trì hoãn chuyển giao hay sử dụng quỹ bảo trì sai mục đích là hành vi vi phạm pháp luật.

Nhiều chủ đầu tư tìm cách chiếm dụng kinh phí bảo trì bằng cách trì hoãn thời hạn bàn giao, thông qua việc không tổ chức hội nghị nhà chung cư để bầu ban quản trị nhà chung cư, trì hoãn việc đối chiếu sổ sách để xác định số tiền phải bàn giao, hoặc chủ đầu tư cho rằng ban quản trị chưa có con dấu nên chưa giao, thậm chí có không ít trường hợp “nói ngang” là do khó khăn nên chưa thể bàn giao kinh phí bảo trì (!?).

Tình hình trên dẫn đến bùng phát tranh chấp về quỹ bảo trì giữa những người mua nhà và chủ đầu tư. Nó làm phát sinh nhiều hệ lụy, tiềm ẩn nguy cơ thiệt hại về an toàn, tài sản hay quyền lợi của người mua nhà chung cư nói chung.

Chẳng hạn, hỏa hoạn xảy ra ngay lúc hệ thống phòng cháy chữa cháy đang bị lỗi và không có kinh phí để sửa vì chủ đầu tư chưa bàn giao phí bảo trì, như xảy ra ở một chung cư tại TPHCM cách nay không lâu. Hay có thể dẫn đến việc máy móc, trang thiết bị (như thang máy, hệ thống điện, nước…) hư hỏng mà không được sửa, ảnh hưởng và gây thiệt hại cho những người sống trong chung cư.

Không chỉ đơn thuần là hành vi vi phạm hành chính

Việc chủ đầu tư cố tình chây ì, không chuyển giao khoản phí bảo trì cho đại diện người sở hữu căn hộ không chỉ đơn thuần là hành vi vi phạm hành chính, mà thậm chí có dấu hiệu phạm tội hình sự.

Qua thông tin trên báo chí, nhiều chủ đầu tư đã thu nhưng sau đó không chuyển giao khoản phí bảo trì cho ban quản trị chung cư với lý do là đang “khó khăn”. Như vậy, rõ ràng là người lãnh đạo của chủ đầu tư đã cố tình chiếm dụng, và/hoặc sử dụng khoản tiền này một cách bất hợp pháp. Hành vi này có đủ các yếu tố cấu thành các tội danh như “chiếm giữ trái phép tài sản”, hay “sử dụng trái phép tài sản” quy định tại Bộ luật Hình sự hiện hành.

Việc luật quy định ban quản trị chung cư có quyền đề nghị ủy ban nhân dân tỉnh tiến hành “cưỡng chế” đối với chủ đầu tư, để chuyển giao khoản phí bảo trì cho ban quản trị chung cư, là không hợp lý, là hành chính hóa một vấn đề có dấu hiệu hình sự (như nói ở trên). Vì xét về thẩm quyền và chức năng, ủy ban nhân dân tỉnh phải “gánh” thêm trách nhiệm đi “cưỡng chế” tài sản liên quan đến giao dịch thương mại là không đúng.

Không giao tiền bảo trì vào tay chủ đầu tư nữa

Mới đây, đại diện Sở Xây dựng TPHCM đề xuất bỏ việc thu 2% phí bảo trì chung cư như quy định hiện tại. Theo ông Nguyễn Thanh Hải, Trưởng phòng Quản lý nhà và công sở, Sở Xây dựng TPHCM, không nhất thiết phải nộp 2% phí bảo trì ngay từ đầu như quy định hiện tại, mà kinh phí bảo trì (phần sở hữu chung) sẽ do ban quản trị chung cư thu từ các chủ sở hữu trong quá trình quản lý sử dụng, số tiền thu sẽ do hội nghị nhà chung cư quyết định.

Sở Xây dựng TPHCM cũng đề xuất điều chỉnh nội dung cưỡng chế việc bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư theo hướng để các bên khởi kiện vụ án dân sự tại tòa án. Nhưng trong trường hợp này, ai cũng biết rõ bên nào đúng bên nào sai, thì có cần xét xử nữa không?  

Để giải tỏa những tranh chấp về phí bảo trì chung cư như hiện nay, cần sửa Luật Nhà ở theo hướng thay vì đóng phí bảo trì cho chủ đầu tư, người mua nhà có thể đóng thẳng vào ngân hàng (do đại diện sở xây dựng là chủ tài khoản, sẽ bàn giao lại cho ban quản trị chung cư ngay sau khi ban quản trị được thành lập). Khi người mua nhà có xác nhận của ngân hàng về việc đã đóng phí bảo trì, thì chủ đầu tư sẽ bàn giao nhà.

Tuy nhiên, quy định người mua nhà phải đóng ngay từ đầu và khoản phí bảo trì là 2% giá trị căn nhà thì có phần máy móc và không thật sự hợp lý. Mức 2% là khá cao và cũng không có cơ sở nào để nói là đủ để bảo trì tòa nhà chung cư trong suốt quá trình tồn tại, vận hành. Thực tế chi phí bảo trì có thể sẽ cao hơn, người sử dụng sẽ phải đóng góp nhiều lần về sau, nên lần đầu có thể đóng ở mức nhẹ hơn rồi sau đó dân cư sẽ tự bàn bạc và quyết định cho các lần đóng góp tiếp theo trong các cuộc họp “tổ dân phố” nhà chung cư.

Việc thu trước phí bảo trì tại thời điểm bán căn hộ chung cư hiện chỉ có Việt Nam và Trung Quốc áp dụng. Trong khi đó, ở nhiều quốc gia phát triển như Singapore, Hàn Quốc…, phí bảo trì được trích từ tiền phí dịch vụ hàng tháng. Cũng có một số quốc gia chỉ yêu cầu người dân đóng tiền khi phát sinh công việc bảo trì tại chung cư.

Tóm lại, trước mắt cần sửa đổi Luật Nhà ở 2014 theo hướng không giao khoản tiền này vào tay chủ đầu tư một cách lỏng lẻo, dễ dãi và thậm chí là sơ hở như hiện tại.

Luật sư Trần Hồng Phong – Đoàn luật sư TPHCM