Không khó hiểu với việc các công ty bất động sản kém hào hứng với những giải pháp gần đây của Chính phủ đối với thị trường bởi vì họ mong muốn nhiều hơn nữa những động thái kích cầu làm “tan băng” thay vì chỉ như ngọn gió thoảng qua.
Ngọn gió hiu hiu này chắc chắn không thể xoay chuyển hoàn toàn tình thế gần như bất động của thị trường bất động sản hiện nay. Cho nên nhiều doanh nghiệp trong ngành có lý do để lo và sợ. Doanh nghiệp sợ vì nếu thị trường tiếp tục trầm lắng, có thể đến hết nửa đầu năm 2013 như các dự báo lạc quan nhất, thì khó khăn sẽ chồng chất thêm, nợ sẽ tăng lên, khiến các công ty đang “lâm bệnh” sẽ không thể chịu đựng được và buộc phải rời khỏi thị trường.
Do vậy, phá băng thị trường, giải phóng hàng tồn bất động sản càng nhanh càng tốt là mục tiêu và mong muốn hàng đầu của các doanh nghiệp trong ngành này vì nó sẽ giúp họ sớm cắt lỗ, giúp nhiều công ty có nguồn thu để trả lương nhân viên, hồi phục sau một thời gian khủng hoảng, và rồi phát triển. Công bằng mà nói mục tiêu này là chính đáng nhưng không phải được thực hiện bằng mọi giá, bất chấp mọi tác động đến thị trường địa ốc và cả nền kinh tế đang trong tình cảnh khó khăn như hiện nay.
Có thể nói, các chính sách tài khóa và tiền tệ liên quan đến việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản như trong Nghị quyết 02 của Chính phủ đã phần nào hỗ trợ đúng các nhóm cần được hỗ trợ, trong đó có những người thu nhập thấp, và sẽ giúp kích cầu phân khúc nhà ở có diện tích dưới 70 m2 với giá bán dưới 15 triệu đồng/m2. Nhưng, dường như đối với các công ty địa ốc các giải pháp này chưa đủ vì họ muốn cả những biện pháp hỗ trợ cho những phân khúc thị trường còn lại.
Thông tin phản ánh trên các báo gần đây cho thấy một số công ty địa ốc lập luận rằng lượng hàng tồn kho ở phân khúc căn hộ giá thấp không nhiều mà chủ yếu là ở phần căn hộ diện tích lớn. Nếu điều này có thật thì các biện pháp của Chính phủ sẽ không đủ hâm nóng thị trường bất động sản như mong muốn.
Số liệu trong báo cáo quí 4-2012 của một số nhà cung cấp dịch vụ bất động sản cho thấy, tại TPHCM còn trên 28.000 căn hộ đã được chào bán nhưng chưa có người mua và Hà Nội còn khoảng 20.500 căn hộ. Công ty CB Richard Ellis Vietnam (CBRE) cho rằng lượng hàng tồn kho tại riêng TPHCM chỉ có thể được bán hết trong thời gian 2-3 năm nếu các chủ đầu tư điều chỉnh giá và người mua cảm thấy tự tin hơn hoặc có thể tiếp cận thêm nguồn vốn vay.
Mặc dù có nhiều ý kiến khác nhau về lượng căn hộ tồn đọng, nhưng nếu số liệu của CBRE đáng tin cậy thì việc các công ty địa ốc cho rằng phần lớn căn hộ chưa bán được thuộc phân khúc diện tích lớn cũng cần thẩm định lại độ chính xác. Liệu đây có phải là “chiêu thức” mà các doanh nghiệp bất động sản áp dụng, với hy vọng Chính phủ sẽ có thêm các giải pháp hỗ trợ cho phân khúc căn hộ lớn, căn hộ cao cấp mà rất nhiều công ty đã đua nhau đổ tiền vào.
Điều kiện về việc người mua có thể tiếp cận thêm nguồn vốn vay đã có và cũng đã được đề cập trong Nghị quyết 02 của Chính phủ nên phần còn lại là nhiệm vụ của các công ty địa ốc tính toán ra sao để giá bán căn hộ nằm trong khả năng chi trả của những người thực sự muốn mua nhà để ở thay vì là giới đầu cơ. Ý tưởng chia nhỏ căn hộ cũng cần phải được xem lại vì một căn hộ 60-80 m2 có giá 1- 1,2 tỉ đồng khi chia nhỏ còn 30-40 m2 bán với giá 500 – 600 triệu đồng/căn hộ cũng sẽ khó thu hút được người mua vì thực chất là giảm diện tích căn hộ để có giá thấp hơn chứ không phải là giảm giá bán.
Khó khăn buộc các doanh nghiệp phải xoay xở để tồn tại, là cơ hội để thử tài lãnh đạo và khả năng nhân viên của doanh nghiệp, thử nghiệm sức chịu đựng của doanh nghiệp trên thương trường khi cơ hội thu hẹp dần đối với những nhà đầu tư ngoài ngành, và tích thêm kinh nghiệm cho phát triển sau này. Cũng cần phải nói rằng một phần nguyên nhân của quả bóng xì hơi bất động sản hiện nay là do chính các doanh nghiệp trong ngành tạo ra trước đây. Các doanh nghiệp địa ốc đã đẩy giá vượt quá giá trị thực của sản phẩm, vượt xa khả năng tài chính của những người có nhu cầu thật sự nhằm thỏa mãn lòng tham trong việc tối đa hóa lợi nhuận.
Đã từng có thời người mua phải rồng rắn đứng ngồi xếp hàng để có được suất đăng ký mua căn hộ tại các dự án chung cư ở TPHCM, nhiều trường hợp họ phải chấp nhận cả những chiêu làm giá của chủ đầu tư trong việc tạo cảm giác về cầu vượt cung. Còn nay họ có quyền tiếp tục chờ giá căn hộ giảm thêm mới cân nhắc việc mua nhà. Do đó, niềm tin sẽ trở lại với thị trường một khi khách hàng biết rằng họ đang được chào bán sản phẩm đúng với giá trị thực.
Ở khía cạnh công bằng xã hội, những khó khăn của thị trường bất động sản nếu do chính doanh nghiệp gây ra thì chính họ phải “tự thân vận động” trong việc tìm ra những giải pháp khả thi, trước khi kêu cứu Chính phủ. Và trong lúc thị trường bất động sản còn yếu như hiện nay thì “ngọn gió hiu hiu” thổi có lẽ sẽ thích hợp hơn một cơn gió mạnh mà có thể sẽ làm cho các công ty lâm bệnh hồi tỉnh nhưng không thể phát triển bền vững, làm cho bong bóng bất động sản lại chóng phình to, tiềm ẩn nguy cơ vỡ tung nếu không được kiểm soát kịp thời.
Bình Nguyên
