Thời gian qua, vẫn là những động thái từ các cơ quan ban ngành nhằm hỗ trợ cho thị trường. Tuy nhiên, tín hiệu lạc quan là chưa nhiều. Đâu đó vẫn có những quan ngại về sự tháo chạy của các đại gia một thời, về sự nhập nhằng tiền bạc của các chủ đầu tư…
Đã xuất hiện đáy?
Theo các công ty nghiên cứu thị trường, đến thời điểm này TP. Hồ Chí Minh còn trên 15 ngàn căn hộ trên thị trường sơ cấp, con số này tuy nhiều hơn năm ngoái nhưng so với cách đây một năm, số lượng giao dịch lại tăng lên, khiến nhiều người cho rằng đáy của thị trường đã xuất hiện, ít ra là với căn hộ loại C (từ 10 triệu đồng/m2 đến 15 triệu đồng/m2).
Dự án VP5 Linh Đàm (Hà Nội) đã bị đình chỉ thi công nhưng vẫn được chủ đầu tư rao bán
Các số liệu cũng cho thấy giao dịch chủ yếu trên thị trường là căn hộ loại này. Tuy nhiên, nhiều người tỏ ra lo ngại cho tín hiệu vui “giao dịch có tăng” ấy, khi con số về nguồn cung căn hộ trong tương lai được công bố. Ước tính trong gần năm năm tới, thành phố này sẽ có thêm gần 80 ngàn căn hộ được xây dựng, từ hơn 110 dự án.
Cụ thể, từ giờ tới cuối năm, khoảng 2.500 căn hộ sẽ được chào bán trên thị trường, hai năm tiếp theo là khoảng 20 ngàn căn hộ… Liệu thị trường có hấp thụ hết nguồn cung lớn như vậy?
Ở Hà Nội, tình hình cũng tương tự, số căn hộ chào bán mới thời gian qua kém xa so với một vài năm trước, tuy nhiên con sốấy đã có tăng lên chút ít so với đầu năm.
Đặc biệt, nếu xét số căn hộ hoàn thiện được tung ra thị trường thì chỉ riêng nửa đầu năm nay đã gần bằng tổng số căn hộ hoàn thiện trong năm ngoái. Điều này chứng tỏ dù gặp nhiều khó khăn về nguồn vốn, nhiều chủ đầu tư vẫn rất nỗ lực hoàn thiện dự án.
Những căn hộ đã hoàn thiện dễ dàng hơn trong việc hấp dẫn những người có nhu cầu thực mua đểở tiến hành giao dịch. Với những căn hộ được hoàn thành trong tương lai, các chủ đầu tư chỉ tung ra các đợt chào bán nhỏ hơn, tập trung vào phân khúc trung cấp và bình dân.
Có đến 95% số căn hộ được chào bán trong nửa đầu năm nay thuộc về phân khúc trung cấp và bình dân, so với mức trung bình 70% của những năm “hoàng kim”.
Giá chào bán căn hộ nhìn chung đều giảm so với trước, nhất là với những dự án chào bán lại, các chủ dự án không những phải giảm giá so với đợt chào bán trước đó mà còn phải kèm theo những hình thức khuyến mãi khác để thu hút người mua.
Một số dự án đã giảm giá đến 30 – 50% so với trước và mức giá này cũng khiến cho thị trường có giao dịch trở lại. Trong thời gian tới, các dự án có giá chào bán trong khoảng 15-20 triệu đồng/m2 được dự báo sẽ có nhiều giao dịch nhất, đặc biệt là với những dự án mà chủ đầu tư cam kết thực hiện đúng tiến độ xây dựng.
Gói 30 ngàn tỉ: tiếp tục tháo gỡ chính sách
Bộ Xây dựng vừa cho biết, sau khi rà soát và thẩm định hồ sơ các dự án được các địa phương và doanh nghiệp đăng ký, cơ quan này đã đề xuất danh sách 30 dự án xây dựng nhà ở xã hội và dự án nhà ở thương mại chuyển đổi công năng sang nhà ở xã hội để Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại xem xét cho vay vốn từ gói hỗ trợ lãi suất 30 ngàn tỉ đồng.
Trong số này, phân nửa là các dự án nhà ở xã hội đã đăng ký vay vốn trước khi có Nghị quyết 02, số còn lại bao gồm ba dự án chuyển đổi từ căn hộ thương mại sang nhà ở xã hội. Được biết đây là đợt đầu tiên và khoảng cuối tháng này danh sách đợt hai sẽ được gửi cho Ngân hàng Nhà nước và năm ngân hàng thương mại nhà nước trong chương trình.
Bộ Xây dựng cũng đã khẳng định rằng trong quá trình triển khai thực hiện sẽ phối hợp chặt chẽ với Ngân hàng Nhà nước để nghiên cứu, giải quyết những vấn đề vướng mắc phát sinh, nhằm đẩy mạnh việc giải ngân, khuyến khích xây dựng và mua nhà cho nhà ở xã hội theo tinh thần Nghị quyết 02 của Chính phủ.
Điều tương tự cũng đang được triển khai với việc cho vay mua nhà của các cá nhân, dù rõ ràng sẽ khó hơn nhiều trong thực thi nếu muốn “đẩy nhanh tốc độ”. Ngân hàng muốn cho cá nhân vay đều phải thẩm định, khoản vay mỗi trường hợp không nhiều trong khi nguồn vốn của gói hỗ trợ dự định dành cho cá nhân vay mua nhà lại lớn hơn tổng số vốn dành cho khối doanh nghiệp (tỷ lệ 70/30).
Việc các ban ngành có liên quan ban hành những quy định mới với hướng dẫn cụ thể, trên thực tế đã triển khai được cho những người thu nhập thấp chưa có nhà được vay – dù chưa nhiều – là tín hiệu tích cực cho thấy một chính sách lớn của Chính phủ đang được triển khai để sớm giúp thị trường hồi phục.
Chính sách cho vay đã có sự thông thoáng nhất định, nhưng do việc thẩm định hồ sơ vay vốn sẽảnh hưởng trực tiếp đến “nồi cơm” của ngân hàng, nên năm ngân hàng được giao nhiệm vụ cho vay vẫn rất thận trọng, nhất là khi ám ảnh nợ xấu vẫn đè nặng lên cả nền kinh tế chứ không chỉ riêng lĩnh vực cho vay bất động sản.
Vì lẽ đó, việc xác nhận hiện trạng nhà ở của người vay cũng như khả năng trả nợ của đối tượng vay được các ngân hàng tiến hành rất kỹ. Những thủ tục mà người vay phải trải qua, như xác nhận tình trạng nhà ở, hợp đồng ba bên, xác định mức thu nhập thấp,… khiến cho sau gần hai tháng triển khai, việc giải ngân cho đối tượng là cá nhân vay vốn từ gói hỗ trợ 30 ngàn tỉ vẫn chưa nhiều như dự tính.
Quan trọng vẫn là niềm tin
Thông tin người dân có thể được tham gia chương trình vay hỗ trợ lãi suất để mua nhà ở thương mại giá rẻ, với tài sản thế chấp cho những hợp đồng vay chính là căn hộ đăng ký mua, nếu căn hộ đáp ứng được điều kiện diện tích nhỏ hơn 70m2, giá dưới 15 triệu đồng/m2 khiến nhiều người có nhu cầu khấp khởi và có tác động không nhỏ tới lượng giao dịch tại các sàn giao dịch bất động sản.
Trước và khoảng một tháng sau khi gói tín dụng chính thức giải ngân, tình hình giao dịch bất động sản tại các sàn có chững lại, giao dịch thưa thớt, do người dự định mua nhà có tâm lý chờ đợi, nghe ngóng thêm thông tin từ gói hỗ trợ.
Tuy nhiên, đến thời điểm này, nhiều người còn phân vân giữa việc chờ đợi gói hỗ trợ hay “tự lực cánh sinh” đã tìm ra lời giải cho mình. Những ai cảm thấy khó có khả năng tiếp cận được ưu đãi từ gói tín dụng sẽ quay lại tìm hiểu thông tin các dự án nếu có nhu cầu thực sự.
Mặt khác, không phải người nào có nhu cầu mua nhà cũng muốn mua phân khúc nhà ở xã hội và thương mại giá rẻ. Nếu chọn một căn hộ trên 70m2 và giá hợp lý (dưới 20 triệu đồng/m2) thì người mua cũng có thể nhân cơ hội giá nhà thương mại xuống thấp hiện nay để tìm cho mình một căn hộ ưng ý.
Nhìn chung, căn hộ đã hoàn thiện được người mua ưa thích hơn, dù giá cả có cao hơn những căn hộ mới trong giai đoạn góp vốn xây dựng, thời điểm bàn giao nằm ở thì tương lai. Lý do cũng không mới: niềm tin. Đã có quá nhiều thông tin về sự chậm trễ tiến độ, chủ đầu tư bỏ trốn… Mới đây nhất, tại Hà Nội, chủ đầu tư một dự án vẫn rao bán và thu tiền người mua từ một dự án đã bị đình chỉ thi công.
Hay một dự án khác, những người mua phải họp bàn việc tự thành lập công ty để tự điều hành, xây dựng nhà ở cho chính mình, dù rằng điều này gần như không thể. Việc thành lập, điều hành một công ty xây dựng là không đơn giản đối với dân tay ngang, chưa kể số tiền của người mua đang “luân chuyển” ở đâu, còn được bao nhiêu phần trăm mới là vấn đề.
Vậy nên, vấn đề muôn thuở của thị trường là niềm tin vào các chủ đầu tư vẫn chưa phục hồi như người ta kỳ vọng. Đó là hệ quả của một giai đoạn làm ăn chụp giựt của nhiều chủ đầu tư và cả những người mua chỉ với mục đích bán lại kiếm lời, và bây giờ thị trường vẫn đang phải tiếp tục hứng chịu./.
Phi Yến
