1- Sự hạn chế của các điều kiện hiện tại với các dự án có quy mô lớn
Quy hoạch phát triển đô thị, các chức năng và các khu vực dự án phục vụ phát triển kinh tế, xã hội luôn là nhu cầu cấp thiết trong mọi giai đoạn. Quy hoạch phát triển sẽ cụ thể hóa các đường lối, chính sách và chủ trương, định hướng phát triển từ cấp vĩ mô đến vi mô và quan trọng hơn, đó là khâu quyết định rất lớn đến sự phát triển thành công của các dự án nằm trong phạm vi quy hoạch.
Trong điều kiện hạn chế về định hướng cũng như các nguồn lực để phát triển của Việt Nam hiện nay, các dự án được quy hoạch chắp vá, cục bộ và chưa thực sự nghiên cứu tính khả thi để thực hiện là thực trạng khá phổ biến hiện nay. Điều này, tạo nên sự tác động nhất định đến sự phát triển của thị trường bất động sản trong tầm nhìn trung và dài hạn.
Hiểu được điều đó, bài viết này cung cấp một góc nhìn riêng của tác giả, có hơn 10 năm kinh nghiệm hoạt động trong lĩnh vực tư vấn thiết kế quy hoạch trong và ngoài nước, về những khía cạnh quan trọng của một dự án được quy hoạch tạm gọi là ‘tốt’ tại Việt Nam.
(ảnh minh họa)
2- Phải được thực thi trong điều kiện và bối cảnh ‘hạn chế nhất’
Bỏ qua những khái niệm và tiêu chí học thuật về sự phát triển của dự án theo các thiết kế quy hoạch hiện nay. Thì xét một cách thực tế, hầu hết các dự án quy hoạch đều gặp khó khăn, nếu không muốn nói là hạn chế rất lớn về mặt triển khai thực tế để đáp ứng nhu cầu thị trường hiện nay. Trong sự biến động của thị trường, hầu như các mục tiêu ngắn hạn là giải pháp cho các doanh nghiệp tư nhân về bất động sản, và với các dự án quy hoạch có quy mô lớn lên đến vài chục hecta thì không phải đơn vị nào cũng đủ năng lực phát triển.
Tiêu chí thực thi quy hoạch trong điều kiện ‘hạn chế nhất’ bao gồm các hạn chế về thị trường, xã hội, chính sách và tài chính dự án, đều phải được cân nhắc để tìm ra lời giải cho các mục tiêu ngắn hạn, cực kỳ ngắn hạn. Sự thực thi quy hoạch này không có nghĩa là hủy hoại môi trường, mà nó mang một ý nghĩa thực tế để đóng góp vào sự phát triển kinh tế xã hội của địa phương và tăng cường các giá trị sản phẩm cho thị trường.
‘Hạn chế nhất’ là một phạm vi các giải pháp để rút ngắn sự phụ thuộc của chủ đầu tư vào các khái niệm ràng buộc của việc thực hiện dự án, như tài chính, năng lực, pháp lý và đôi khi, cũng là những giải pháp đối phó, dùng chính nguồn thu tài chính từ dự án để phát triển dự án đó.
Tác giả đã từng có kinh nghiệm làm việc với một tập đoàn về đầu tư tài chính, khi họ tham gia thực hiện một dự án tại huyện đảo Phú Quốc. Mặc dù là một tập đoàn có năng lực tài chính để đáp ứng phát triển tổng thể dự án, nhưng họ vẫn có những giải pháp tài chính ‘cực kỳ ngắn hạn’ để tạo ra nguồn thu cho dự án để tiếp tục phát triển các thành phần khác của dự án mà không phụ thuộc vào thị trường hay nguồn tài chính từ bên ngoài nào khác.
Họ không đặt nặng các khái niệm hàn lâm mà chú trọng đến tính ‘thực thi’ và tự ‘điều chỉnh’ của nhu cầu trong dự án của họ.
3- Dựa vào ‘nội lực’ là chính
‘Các giải pháp phát triển dự án quy mô lớn với ý tưởng quy hoạch nên dựa vào nội lực là chính’ , đó là thông điệp phổ biến khi cá nhân tác giả có dịp tham dự các hội thảo quốc tế về quy hoạch xây dựng bền vững tại các nước phát triển. Tại Việt Nam, định hướng ấy cũng vẫn còn có tác dụng rất lớn.
Hầu như những dự án vài trăm hecta ở các khu vực đô thị lớn hiện nay, đều do các tập đoàn đầu tư nước ngoài thực hiện, ví dụ như Khu đô thị Phú Mỹ Hưng ở quận 07, Khu công viên Yên Sở tại Hà Nội, hay các khu vực phát triển dự án của Samsung ở Thái Nguyên và còn nhiều khu vực khác trong tương lai. Chúng ta có thể dễ dàng thấy rằng những dự án này đòi hỏi tiềm lực tài chính rất lớn và sẽ kéo theo sự hỗ trợ phát triển kinh tế địa phương trong tương lai. Đây là cách thức đầu tư từ trên xuống.
Với khả năng của các doanh nghiệp Việt Nam hiện nay, các giải pháp phát triển dự án nên dựa vào nội lực của chính địa phương, dựa vào điều kiện kinh tế địa phương và nguồn lực địa phương để phát triển theo từng giai đoạn sẽ là một tiêu chí quan trọng để đảm bảo tính khả thi, tránh dựa vào việc phụ thuộc và kêu gọi đầu tư.
Cá nhân tác giả cũng từng có cơ hội tham gia nhiều dự án quy hoạch lên đến vài nghìn hecta tại các khu vực được coi là trung tâm tài nguyên của từng tỉnh, từng vùng và hầu hết quan điểm phát triển dự án mà mọi người mong đợi vẫn là ’kêu gọi đầu tư nước ngoài’ để phát triển địa phương. Cho đến nay, hầu như các giải pháp quy hoạch để thích ứng với yêu cầu của nhà đầu tư nước ngoài kéo theo những thỏa thuận, bài toán về tài chính, môi trường vẫn chưa có hồi kết và đem lại kết quả rõ nét thì các nguồn nội lực chính là ‘kinh tế địa phương’ lại chẳng được quan tâm đến.
Có một thực tế mà chúng ta ít để ý đến, hầu hết các nhà đầu tư dự án bất động sản vào Việt nam chủ yếu là khu vực châu á, nơi đang diễn ra tốc độ đô thị hóa và nhiều bài học kinh nghiệm về môi trường và kinh tế địa phương, chúng ta vẫn đang cố gắng ‘rút sợi dây kinh nghiệm‘ từ những nhà đầu tư như thế này trong tương lai. Những nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ ít để ý đến địa phương khi mà nền kinh tế địa phương chưa tạo ra cho bản thân địa phương một nét riêng biệt để cạnh tranh.
KTS Trương Nam Thuận
