Trong kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2016-2020 của TPHCM, được phê duyệt tại Quyết định 5087/2018, chủ trương của thành phố là đối với khu vực trung tâm hiện hữu gồm quận 1 và 3 sẽ phát triển nhà ở có kiểm soát đến năm 2020; không chấp thuận chủ trương, công nhận chủ đầu tư đối với các dự án mới đầu tư xây dựng nhà ở.
Có lẽ quyết định này xuất phát từ sự lo ngại quá tải cơ sở hạ tầng, tuy nhiên cũng phải thừa nhận rằng nhà ở cao tầng – đối tượng được cho là sẽ bị hạn chế cấp phép – không đồng nghĩa với mật độ dân cư cao hơn ở khu vực trung tâm. Nếu quản lý quy hoạch tốt thông qua các chỉ tiêu xây dựng cụ thể của dự án, nhà ở cao tầng không những không làm tăng số lượng dân cư mà giúp tạo mỹ quan đô thị và nhiều không gian mặt đất hơn cho các công trình công cộng như công viên, hồ bơi, khu vui chơi…
Sự cần thiết của việc hạn chế cấp phép cho các dự án nhà ở tại khu vực trung tâm nằm ở tầm quan trọng của một khu vực trung tâm kinh tế thành phố (Central Business District – CBD). Đó là điều kiện cần thiết để hình thành nên khu vực CBD năng động của thành phố trong tương lai.
Quỹ đất sạch ngày một khan hiếm đặt ra vấn đề cần sử dụng tối ưu tài nguyên này cho phát triển kinh tế. (Ảnh: Thành Hoa)
Nên dành quỹ đất trung tâm cho tòa nhà thương mại
Tình trạng khan hiếm quá mức văn phòng làm việc hay chi phí văn phòng cao sẽ là một bất lợi cho TPHCM trong việc thu hút doanh nghiệp, cũng như duy trì sức cạnh tranh của các doanh nghiệp đang hoạt động. |
Thực tế trong nhiều năm trở lại đây, số lượng các dự án ở khu vực CBD là không nhiều. Giá đất cao và khó khăn trong thương lượng, giải phóng mặt bằng khiến việc tự phát triển quỹ đất gần như bất khả thi, cả về phía chính quyền lẫn các chủ đầu tư bất động sản. Quỹ đất sạch ngày một khan hiếm đặt ra vấn đề cần sử dụng tối ưu tài nguyên này cho phát triển kinh tế.
Đứng trên góc độ xã hội, khu vực CBD là nơi tập trung hầu hết các hoạt động kinh tế và thương mại của một thành phố, nên được ưu tiên phát triển các tòa nhà thương mại như văn phòng, khách sạn hay trung tâm thương mại. So với các dự án nhà ở chung cư, các tòa nhà thương mại có đóng góp lớn hơn vào việc thu hút đầu tư, tạo ra công ăn việc làm và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.
Tuy nhiên đứng trên góc độ các chủ đầu tư dự án, phát triển các dự án chung cư thường sẽ mang lại nhiều hiệu quả hơn so với các dự án tòa nhà thương mại. Chi phí lãi vay và áp lực dòng tiền là một trong những nguyên nhân khiến các chủ đầu tư bất động sản thường không mặn mà với các dự án phát triển tòa nhà thương mại. Ngoài ra là những rủi ro về thị trường trong tương lai cũng như khó khăn trong khâu quản lý, điều hành các tòa nhà thương mại.
Trong khi đó, nhu cầu đầu cơ bất động sản khu vực trung tâm luôn luôn lớn do yếu tố nguồn cung khan hiếm. Nguồn cầu thì sẵn có từ các nhà đầu tư bất động sản cả trong nước và ngoài nước. Nếu không có các chính sách quy hoạch chặt chẽ của cơ quan quản lý, trong tình hình thị trường hiện nay, các chủ đầu tư chắc chắn sẽ lựa chọn phát triển dự án nhà ở thay vì thương mại để tối ưu hóa giá trị quỹ đất.
Việc khan hiếm nguồn cung văn phòng ở khu vực trung tâm là thực tế hiện nay tại TPHCM. Gần như toàn bộ các tòa nhà văn phòng hạng A và B trong khu vực trung tâm đều đã được lấp đầy. Giá thuê văn phòng hạng A tại TPHCM hiện đứng ở mức rất cao, xét trong khu vực Đông Nam Á thì chỉ sau Singapore, vượt qua nhiều thành phố lớn phát triển hơn và có thu nhập đầu người cao hơn như Bangkok, Kuala Lumpur hay Jarkatar. Tình trạng khan hiếm quá mức văn phòng làm việc hay chi phí văn phòng cao sẽ là một bất lợi cho TPHCM trong việc thu hút doanh nghiệp, cũng như duy trì sức cạnh tranh của các doanh nghiệp đang hoạt động.
Việc phát triển nhà ở trong khu trung tâm sẽ đẩy các tòa nhà văn phòng, thương mại ra khu vực vùng ven nơi có giá đất rẻ hơn. Tuy nhiên điều này dẫn tới tính phi hiệu quả của hoạt động kinh tế đô thị. Thời gian và chi phí di chuyển trong hoạt động kinh tế hàng ngày sẽ tăng lên. Thị trường lao động sẽ bị phân mảnh theo không gian địa lý gây khó khăn cho cả người tuyển dụng và người lao động. Các dịch vụ hỗ trợ như lưu trú, hành chính, giao nhận, mua sắm, giải trí… trở nên đắt đỏ do thiếu quy mô đủ lớn. Một hệ quả khác là tổ chức giao thông đô thị khi các tòa nhà thương mại trải rộng theo chiều ngang sẽ tất yếu trở nên phân tán và manh mún, khuyến khích phương tiện giao thông cá nhân thay vì hình thành hệ thống vận chuyển hành khách công cộng tập trung quy mô lớn.
Nhu cầu trong tương lai
Không gian khu vực CBD cần được ưu tiên cho hoạt động làm việc, mua sắm, giải trí của cộng đồng cư dân thành phố. Quy mô diện tích sàn văn phòng làm việc ở TPHCM hiện chỉ ở mức chưa đến 20% diện tích sàn ở các thành phố như Bangkok, Kuala Lumpur hay Jarkatar. Tỷ lệ công việc văn phòng hay còn gọi “công nhân cổ trắng” trong nền kinh tế vẫn ở mức thấp, tuy nhiên tỷ lệ này sẽ tăng nhanh theo xu thế phát triển chung của các thành phố trong khu vực.
Nếu cho phép phát triển nhiều dự án nhà ở trong khu vực trung tâm sẽ đẩy tương lai khu vực CBD của TPHCM vào thế khó. Khi hết niên hạn sử dụng, sẽ rất khó để chuyển đổi các tòa nhà chung cư thành chức năng văn phòng. Việc đứng ra thương lượng với hàng trăm hộ dân gần như là bất khả thi. Điều này sẽ làm “đóng băng” sự phát triển của khu vực CBD và tác động tiêu cực đến tăng trưởng kinh tế của TPHCM trong tương lai.
Việc hạn chế cấp phép các dự án nhà ở cao tầng tại khu vực trung tâm là quyết định đúng đắn, cần được duy trì ở các các giai đoạn sau năm 2020 để hướng tới tạo dựng khu vực CBD năng động của thành phố.
Phạm Văn Đại
(TBKTSG)
