Sự bùng nổ nhanh, mạnh các dự án phát triển bất động sản thời gian qua đang bộc lộ dấu hiệu “đánh đổi” chỉ tiêu đô thị bền vững để phát triển. Đặc biệt hai chỉ tiêu là công cụ quản lý quan trọng mà các đô thị phát triển trên thế giới đều đã sử dụng chính là mật độ dân số và hệ số sử dụng đất đang bị xem nhẹ, thậm chí là bị hợp thức hóa để phát triển dự án bất động sản (BĐS) “xen cấy” vào cơ thể nội đô bằng mọi giá.
Thế giới quy hoạch đô thị như thế nào?
Trong quy hoạch đô thị, thế giới có khái niệm mật độ vật thể (physical density) và được chia thành 2 loại: Mật độ dân số và mật độ xây dựng. Mật độ dân số là chỉ số giữa số lượng người trên diện tích khu vực cần tính; mật độ xây dựng là chỉ số giữa kết cấu xây dựng trên đơn vị diện tích.
Về mật độ dân số: Mật độ dân số bao gồm mật độ dân số khu vực và mật độ dân số định cư. Trong đó mật độ dân số khu vực có thể được hiểu là tỷ lệ giữa dân số trên diện tích khu vực. Khu vực được xác định bao gồm cả đất phát triển và đất chưa phát triển. Mật độ dân số khu vực là chỉ tiêu phân bổ dân số trong quy hoạch quốc gia. Còn mật độ dân số định cư là tỷ lệ dân số định cư trên diện tích đất ở. Mật độ này được chia làm 2 loại, một là mật độ dân số định cư cố định (net) và mật độ dân số định cư bao gồm khách vãng lai (gross). Tuy nhiên, không có sự thống nhất về cách xác định diện tích cho dân cư cố định (net) và diện tích cho dân cư bao gồm khách vãng lai (gross), tỷ lệ này được tính khác nhau giữa các thành phố và các nước.
Diện tích dân cư bao gồm khách vãng lai được tính toán trên cơ sở sự toàn vẹn khu đất, bao gồm diện tích đất định cư cố định và diện tích đất khác như đường nội bộ, công viên, trường học, trung tâm công cộng phục vụ khu vực.
Khái niệm mật độ dân số sử dụng là số lượng người sử dụng trên diện tích sàn của một đơn vị ở (1 căn hộ), đơn vị ở có thể là một không gian của chủ sở hữu tư hoặc công như nhà ở, văn phòng. Tuy nhiên đơn vị ở phải là diện tích khép kín. Mật độ dân số sử dụng khi thiết kế công trình là một chỉ tiêu rất quan trọng để dự tính các dịch vụ công trình như cấp điện, cấp nước, sưởi ấm, làm lạnh, các thiết bị phòng cháy chữa cháy…
Về mật độ xây dựng: Một khái niệm quan trọng luôn được đề cập chính là Hệ số sử dụng đất. Hệ số sử dụng đất tiếng Anh có thể là (Plot ratio) hoặc (Floor area ratio) là tỷ lệ giữa toàn bộ diện tích sàn trên diện tích lô đất. Diện tích sàn được tính bằng toàn bộ diện tích trong phạm vi bao quanh tường ngoài công trình, bao gồm độ dày của tường, cầu thang, đường ống dịch vụ, cầu thang, không gian đi lại.
Diện tích lô đất là diện tích toàn bộ lô đất được cấp phép xây dựng, trong hầu hết mọi trường hợp diện tích này được xác định rõ trong giấy phép quy hoạch và giấy phép xây dựng.
Trong quy hoạch đô thị, hệ số sử dụng đất được sử dụng rộng rãi như một chỉ tiêu chuẩn để điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất và kiểm soát phát triển. Hệ số sử dụng đất lớn nhất thường được kiểm soát trong quy hoạch tổng thể để điều chỉnh mức độ xây dựng và ngăn ngừa phát triển quá mức.
Trong thiết kế xây dựng, hệ số sử dụng đất được sử dụng rộng rãi để thuyết trình thiết kế và lập ngân sách phát triển vì nó phản ánh số diện tích sàn xây dựng, do đó được sử dụng để ước tính nguồn lực cần thiết xây dựng và có thể dự báo được lợi nhuận cũng như sự cân bằng tài chính. Trong khi đó, khái niệm Mật độ xây dựng (site coverage) được biểu thị bằng tỷ lệ giữa diện tích xây dựng trên toàn bộ diện tích lô đất, vì vậy mật độ xây dựng dùng để đo tỷ lệ diện tích xây dựng. Tương tự như vậy, hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng là những chỉ tiêu được kiểm soát trong đồ án quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết nhằm ngăn chặn việc xây dựng quá mức và bảo tồn cây xanh, kiến trúc cảnh quan.
Ngoài hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng còn có các mật độ khác như mật độ dân cư khu vực cũng được biểu thị dưới dạng mật độ xây dựng. Mật độ dân cư và số lượng nhà ở trên mỗi khu đất là chỉ tiêu quan trọng để lập chính sách quy hoạch, ví dụ ở Anh Chính phủ cho phép mật độ dân cư là 30 nhà trên 1ha là mức tối thiểu để phát triển nhà ở mới.
Thực tiễn Việt Nam và những bất cập
Sự bùng nổ nhanh – mạnh về cường độ, rộng về quy mô của các dự án phát triển BĐS tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng… trong những năm vừa qua đã cho thấy một thực tế là có dấu hiệu của hiện tượng “đánh đổi” chỉ tiêu đô thị bền vững để phát triển. Các dự án được “xen cấy” trên các khu vực diện tích đất cũ, ăn theo hạ tầng hiện có của khu vực đặc biệt trong các khu vực quận nội đô vốn đã rơi vào tình trạng mang lại lợi nhuận đáng kể cho các chủ đầu tư nhưng để lại hậu quả quá tải, khiến đô thị phát triển thiếu cân bằng, chất lượng cuộc sống người dân đô thị có xu hướng suy giảm… Hai chỉ tiêu là công cụ quản lý quan trọng mà các đô thị phát triển trên thế giới đều đã sử dụng chính là mật độ dân số và hệ số sử dụng đất đang bị xem nhẹ, thậm chí là bị hợp thức hóa để phát triển dự án bất BĐS “xen cấy” vào cơ thể nội đô bằng mọi giá.
Qua phân tích đánh giá sơ bộ hiện trạng quy hoạch – quản lý – đầu tư xây dựng của một số dự án BĐS tiêu biểu tại một số đô thị và kinh nghiệm quốc tế, có thể nhận thấy sử dụng hệ thống hai chỉ tiêu mật độ dân số và hệ số sử dụng đất chính là một trong những công cụ có hiệu quả để đánh giá – quản lý kiểm soát cân bằng và bền vững phát triển công trình cao tầng nội đô tại các đô thị Việt Nam.
Về mật độ dân số: Kinh nghiệm quốc tế đã chỉ ra rằng mật độ dân số là chỉ tiêu hết sức quan trọng để kiểm soát phát triển trong khu vực đô thị. Tuy nhiên, chỉ tiêu này đang được tính toán hết sức sơ sài. Thuyết minh tổng hợp các đồ án quy hoạch không nói rõ cách tính, phương pháp tính, dân số cố định, dân số vãng lai, dân số cho phép, dân số phải khống chế…
Tại Hà Nội, khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính phê duyệt số người dự kiến trong khu vực quy hoạch (32,86ha) là 12.600 người; khu nhà ở hồ Linh Đàm (160,9ha) 25.128 người; Ciputra (300ha cho cả 3 giai đoạn) 50.000 người; khu Đặng Xá (33,6ha) 13.000 người; Times City (36,5ha) 12.000 người… Đa số các dự án trên tính toán quy mô dân số dự án bằng cách lấy tổng diện tích sàn xây dựng chia 40 – 45 người (đối với chung cư) và 70 – 80 người (đối với nhà liền kề hay biệt thự)…
Về mật độ xây dựng: Mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất cũng là những chỉ tiêu rất quan trọng của ngành Xây dựng trong quản lý quy hoạch đô thị. Tuy nhiên, trong một thời gian dài các địa phương đã buông lỏng và bỏ qua những quy định bắt buộc. QCXDVN:01/2008 đã không còn hệ số sử dụng đất và chỉ tiêu mật độ xây dựng giảm so với QCXDVN:1997. Ngoài ra, trong các quyết định phê duyệt quy hoạch của chính quyền địa phương chỉ diễn giải mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất chung toàn khu mà không nói rõ hay giải thích về những lô đất có mật độ xây dựng hay hệ số sử dụng đất vượt quá quy chuẩn cho phép. Đây chính là một trong những nguyên nhân dẫn đến sự chất tải đô thị hay giao thông chật chội và thiếu bãi đỗ xe trong các khu đô thị ngày nay.
TS Lý Văn Vinh
(Báo Xây dựng)
