Xuất hiện và phát triển rầm rộ từ khoảng ba năm trở lại đây nhưng loại hình căn hộ- văn phòng (office-tel) vẫn chưa được chính thức công nhận trong hệ thống pháp lý, do đó việc phát triển loại hình này vẫn còn gặp nhiều vướng mắc.
Đó là ý kiến của các chuyên gia tại hội thảo “Thị trường căn hộ – văn phòng (office-tel): nhu cầu phát triển và những vướng mắc pháp lý cần tháo gỡ”.
Một mô hình căn hộ office-tel.
Pháp luật chưa kịp điều chỉnh
Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, trong ba năm trở lại đây, mô hình office-tel đã phát triển rầm rộ, đặc biệt tại TPHCM với khoảng 40-50 dự án. Nhưng do đây là loại hình bất động sản mới, có sự pha trộn về chức năng nên hệ thống pháp lý chưa kịp thời điều chỉnh, tạo ra nhiều băn khoăn, vướng mắc cho các nhà quản lý, chủ đầu tư và khách hàng trong quá trình phê duyệt, cấp phép, đầu tư và phân phối – giao dịch sản phẩm.
“Vướng mắc lớn nhất là vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (lâu dài hay ngắn hạn) vì căn hộ này không phải hoàn toàn dùng để ở, cũng không phải văn phòng. Chẳng hạn, một tòa nhà 10 tầng có bảy tầng trên là căn hộ để ở, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài, còn ba tầng dưới lại là office-tel, đất chỉ được sử dụng 50 năm. Vậy sau 50 năm, cơ quan quản lý sẽ xử lý như thế nào, không lẽ đập ba tầng dưới và để bảy tầng trên lơ lửng?”, ông Nam đặt vấn đề.
Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TPHCM cho biết, theo Luật Nhà ở 2014, có thể phân chia nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích hỗn hợp để ở và kinh doanh. Trong nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh vẫn có sự tách biệt tuyệt đối hai phần này, bao gồm: căn hộ để ở, và phần sở hữu khác để kinh doanh. Luật Nhà ở 2014 và văn bản hướng dẫn thi hành chưa có quy định về dạng office-tel. Như vậy, nói chung, căn hộ chỉ được chọn duy nhất một chức năng: để ở hoặc kinh doanh. Do đó, cần hoàn thiện hệ thống pháp luật để công nhận và quy định bổ sung loại hình căn hộ office-tel này.
Theo PGS.TS Doãn Hồng Nhung, khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội, hiện luật cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở nhưng những căn hộ office-tel vẫn nghiễm nhiên tồn tại và được rao bán rộng rãi.
Bà Nhung cho biết, office-tel đang được quy định thời hạn sở hữu 50 năm, nghĩa là, căn hộ này được coi là mô hình văn phòng làm việc không giới hạn và có thể ngủ qua đêm như chức năng của một nhà nghỉ, được cho phép lưu trú cho một, hai người chứ không có tính chất cư trú. Do đó, office-tel chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, chứ không phải nhà ở và không được đăng ký hộ khẩu thường trú.
Tuy vậy, các chủ đầu tư lại băn khoăn khi đăng ký mục đích sử dụng căn hộ này lthì đó là căn hộ chung cư hay văn phòng cho thuê. Khi xây dựng thì nên tuân theo tiêu chuẩn của căn hộ chung cư hay văn phòng?
“Chính sự nhập nhằng trong công năng của office-tel chỉ ra nhiều lỗ hổng trong hệ thống văn bản pháp luật nước ta”, bà Nhung nhấn mạnh.
Cần xác định “danh phận” cho office-tel
Ông Lê Đình Trung, Phó tổng giám đốc công ty Căn nhà mơ ước cho biết, khách hàng khi mua loại hình căn hộ này luôn băn khoăn về việc sở hữu lâu dài hoặc đòi hỏi sổ hồng. Tuy nhiên, luật chỉ cho phép sở hữu căn hộ này 50 năm, việc khách hàng có được sổ hồng như căn hộ chung cư hay không, chủ đầu tư không thể hứa.
Ông Trung kiến nghị được sửa một số điều trong luật để office-tel cũng có được quyền sở hữu như căn hộ chung cư. Trong thời gian chờ đợi, Bộ Xây dựng nên có thông tư hướng dẫn cụ thể quy định các chỉ số cụ thể đối với dự án có mô hình căn hộ này để khách hàng yên tâm, và chủ đầu tư nắm được các quy chuẩn xây dựng thay vì phải tự tính toán, tự khảo sát như hiện nay.
Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cho rằng có năm vướng mắc chính cần được giải quyết khi xây dựng khung pháp lý cho loại hình bất động sản này. Thứ nhất, cần có khái niệm chính xác của office-tel là văn phòng kết hợp ở hay văn phòng kết hợp lưu trú. Thứ hai, quyền sở hữu của loại hình này là 50 năm hay lâu dài. Thứ ba, cần xác định rõ chủ đầu tư được xây dựng office-tel trên đất quy hoạch để làm nhà ở hay đất được quy hoạch có chức năng hỗn hợp. Thứ tư, nếu xác định đây là loại hình bất động sản để ở thì chủ đầu tư phải đóng tiền sử dụng đất khác hiện nay. Thứ năm, office-tel cũng phải có những tiêu chuẩn về thiết kế, điện nước, hạ tầng riêng biệt.
Bà Doãn Hồng Nhung cho rằng, để tìm được cách giải quyết bất cập trong việc nên đăng ký office-tel là căn hộ chung cư hay văn phòng cho thuê, cần nhìn lại việc hình thành office-tel ở các nước phương Tây. Theo đó, nếu như phần lớn căn hộ được dùng làm nơi cư trú, bất động sản đó sẽ được xếp loại Residential Facilities (nơi cư trú).
Ngược lại, nếu phần lớn diện tích của dự án được dùng vào mục đích kinh doanh, bất động sản này sẽ được xếp loại Non – residential Facilities (Nơi không phải để cư trú). Căn cứ vào cách phân loại này, những bất động sản đa chức năng sẽ được điều chỉnh bởi những điều luật liên quan tới khu vực cư trú hoặc khu vực kinh doanh.
Chấp nhận căn hộ office-tel, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành lại lo ngại, nếu không quản lý chặt thì sẽ có hàng loạt các dự án office-tel mọc lên với căn hộ diện tích nhỏ, nhiều người sẽ mua để ở chứ không phải để kinh doanh.
Trước lo ngại đó, ông Nguyễn Trần Nam cho rằng, office-tel nên chỉ được làm trong các khu đa chức năng và bị khống chế diện tích. Chẳng hạn, chỉ nên dùng tối đa 15% diện tích của tòa nhà làm office-tel, đồng thời cũng phải có các quy chuẩn xây dựng căn hộ, thang máy, bãi đỗ xe, cùng các tiện tích khác.
Cao Ban
(TBKTSG)
