Ngoài tình trạng pháp lý chưa rõ ràng, việc nguồn cung tăng đột biến từ năm 2014 đến nay đang đặt ra không ít lo ngại cho sự phát triển của loại hình officetel.
Nguồn cung tăng đột biến
Kể từ lần đầu xuất hiện tại toà nhà The Manor, TPHCM, vào năm 2007, loại hình căn hộ – văn phòng (officetel) đã làm mưa làm gió trên thị trường bất động sản với số lượng gia tăng nhanh chóng. Theo số liệu của Jones Lang Lasalle (JLL) Việt Nam, nếu vào năm 2014 rổ hàng của thị trường này chỉ có khoảng 600 sản phẩm thì năm 2015 đã tăng vọt lên gần 3.000 sản phẩm. Tuy vậy, năm 2016 mới là thời điểm thị trường này thực sự tăng trưởng khi tổng nguồn cung lũy kế đạt gần 8.000 căn. Đến quí 3-2017, con số này tăng lên 8.500 căn, cao gấp 14 lần so với năm 2014.
Officetel lần đầu tiên xuất hiện tại tòa nhà The Manor, TPHCM.
JLL xếp officetel vào loại hình bất động sản lai, kết hợp giữa văn phòng và khách sạn, với thời gian sở hữu 50 năm. Lý do chính tạo nên sức tăng trưởng ấn tượng của officetel nằm ở đặc tính hấp dẫn giới đầu tư. “Trước tiên, bất động sản lai được thiết kế, phát triển và quảng cáo đều nhằm vào mục đích mua – cho thuê, góp phần làm đa dạng danh mục đầu tư cho khách hàng. Các bất động sản này có đặc điểm diện tích nhỏ, suất đầu tư thấp, thu hồi vốn nhanh”, JLL nhận xét.
Trên thị trường cho thuê, sản phẩm này còn có tới hai lợi thế: diện tích nhỏ hơn và địa chỉ có thể đăng ký giấy phép kinh doanh, trong khi căn hộ truyền thống không thể thực hiện điều tương tự. Ngoài ra, phí dịch vụ và phí quản lý của officetel thấp hơn so với các tòa nhà văn phòng.
Hiện cứ mỗi một dự án căn hộ có khoảng 10-20% số lượng officetel. Ban đầu, sản phẩm này chỉ tập trung ở trung tâm như quận 1, 2, 4, 5 do các chủ đầu tư lớn rót vốn như Novaland, Vingroup, Phát Đạt và Hưng Thịnh. Đến nay, officetel đã lan ra Tân Bình, Bình Thạnh, Phú Nhuận… Savills Việt Nam cho biết, chỉ riêng Novaland đã có trong tay hơn 5.000 sản phẩm này.
Cũng theo Savills, hiện giá bán trung bình của mỗi căn officetel với diện tích từ 30-50 mét vuông dao động từ 1,5-2 tỉ đồng. Tính bình quân, mỗi mét vuông căn hộ này có giá từ 1.500-2.500 đô la Mỹ, tương đương giá căn hộ thuộc phân khúc cao cấp.
“Giá bán officetel hiện nay đang cao hơn căn hộ truyền thống từ 10-15%”, bà Bùi Nguyễn Huyền Trang, Giám đốc thị trường Việt Nam của JLL, cho biết.
Tuy vậy, bà Trang tiết lộ, officetel ghi nhận sức tiêu thụ khá tốt, từ 80-90% tại các quận trung tâm. Thậm chí, một số dự án đạt lượng tiêu thụ 90% ngay khi mới mở bán nhờ diện tích nhỏ và giá bán hợp lý. Đối với các dự án có số lượng căn hộ lớn, chủ đầu tư thường chia ra nhiều giai đoạn mở bán, tỷ lệ bán trong từng đợt cũng được ghi nhận khá tốt.
Về công suất cho thuê, bà Trang nhận định các officetel đã đi vào hoạt động có tỷ lệ lấp đầy khoảng 50%; giá thuê trung bình đạt từ 13-17 đô la Mỹ/mét vuông/tháng. Khách thuê mục tiêu của loại hình này là các công ty start-up nhỏ và các khách thuê có ngân sách hạn chế.
Tuy nhiên, không phải dự án nào cũng có thanh khoản tốt. Với việc các chủ đầu tư “chạy đua” rót vốn vào mảnh đất màu mỡ officetel, số lượng căn hộ mở bán quá lớn, vị trí xây dựng lại ở các quận, huyện ngoại thành như Bình Tân, Nhà Bè, Tân Phú… khiến việc tiêu thụ sản phẩm này gặp khó khăn.
“Hiện có những dự án officetel mở bán nhiều lần nhưng vẫn không tiêu thụ hết. Loại hình này nhằm phục vụ đối tượng mở văn phòng, công ty khởi nghiệp nhưng lại ở quá xa trung tâm thành phố thì làm sao bán được!”, ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Danh Khôi Á Châu, nói.
(Ảnh: Mạnh Tùng)
Lo officetel biến tướng
Khác với những nhận định từ thị trường, nhìn ở góc độ pháp lý, một số chuyên gia cho rằng nguyên nhân chính của việc nở rộ officetel là do các chủ đầu tư tận dụng khối đế thương mại của dự án căn hộ để phát triển loại hình này.
Theo ông Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TPHCM, mỗi dự án căn hộ được thiết kế dựa theo các chỉ tiêu dân số và hệ số sử dụng đất nhất định. Với số lượng cư dân cố định, trong khi diện tích sàn lớn, các chủ đầu tư phải xây thêm khối đế thương mại để kinh doanh. Tuy nhiên, việc chung cư nào cũng có tầng thương mại, chưa tính đến các khu thương mại dịch vụ tư nhân khác, khiến việc kinh doanh này không mấy khả quan.
“Vì khối đế thương mại kinh doanh ế ẩm, trong khi dự án lại bị khống chế số dân nên các chủ đầu tư mới lách bằng cách xây officetel. Loại hình này vừa bán được, giúp gia tăng lợi nhuận, vừa cho phép lưu trú mà không bị khống chế số lượng cư dân”, ông Phượng nói.
Officetel cũng không bị khống chế diện tích tối thiểu, dự án căn hộ cũng không quy định chỗ để xe hay các hạng mục hạ tầng kỹ thuật khác phục vụ officetel. Trong khi đó, Luật Nhà ở 2014 và văn bản hướng dẫn thi hành chưa có quy định về officetel, căn hộ chỉ được chọn duy nhất một chức năng để ở hoặc kinh doanh. Tóm lại, officetel đang tạo thêm gánh nặng cho hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội khu vực, từ giáo dục, y tế, thương mại đến an ninh trật tự…
Chính quyền TPHCM thì lo ngại officetel sẽ biến tướng thành nhà ở, kèm theo nhiều hệ lụy nghiêm trọng nếu không tăng cường các biện pháp quản lý phù hợp. Thành phố cho rằng cần nghiên cứu ban hành các quy định cụ thể về xây dựng (quy chuẩn, tiêu chuẩn), đất đai (cơ chế sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận), tài chính (nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất).
Trong văn bản kiến nghị lên Văn phòng Chính phủ về công tác quản lý các công trình lai, TPHCM nhấn mạnh, để loại hình công trình condotel, officetel, resort phát triển bền vững, không tạo áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, ngoài các quy định chung, cần tuân thủ như đối với công trình nhà ở, công trình công cộng.
“Tính toán chỉ tiêu dân số tương đương với chỉ tiêu dân số nhà ở nếu bố trí officetel kết hợp trong công trình có chức năng chính là nhà ở. Trong trường hợp bố trí officetel trong công trình có chức năng chính không phải chức năng ở thì tính toán chỉ tiêu dân số tương đương 50% chỉ tiêu dân số nhà ở”, văn bản nêu rõ.
Đặc biệt, TPHCM đề xuất trong công trình hỗn hợp, officetel phải được bố trí tại vị trí tầng và giao thông tách biệt với khu ở. Diện tích đối với officetel từ 25-50 mét vuông (nhằm không khuyến khích phát triển hoạt động cư trú, chỉ khuyến khích hoạt động văn phòng).
Ngoài ra, công trình cũng phải đáp ứng chỉ tiêu diện tích đậu xe phù hợp cho chức năng văn phòng và nhà ở, cũng như bố trí bãi đậu xe riêng cho đối tượng là khách vãng lai.
Góp ý về đề xuất của TPHCM, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HOREA) cho rằng không cần thiết quy định chỉ tiêu dân số tương đương (bằng 100%) với chỉ tiêu dân số của công trình nhà ở, nếu bố trí kết hợp condotel, officetel trong chung cư hỗn hợp. Bởi lẽ, trong trường hợp này, doanh nghiệp sẽ xin đầu tư 100% căn hộ chung cư, chứ không đầu tư officetel để đảm bảo mục tiêu kinh doanh.
Hiện officetel đang “chênh vênh” giữa chức năng nhà ở và chức năng văn phòng cho thuê nên vừa bị điều chỉnh bởi quy định về nhà ở lẫn quy định về văn phòng cho thuê, hoặc cũng có thể không chịu sự điều chỉnh của quy định nào tùy theo cách hiểu của từng cơ quan chức năng và chính quyền địa phương. Chính vì vậy, HOREA đề nghị cần có cơ chế quản lý hiệu quả để tránh tình trạng biến tướng officetel thành căn hộ nhà ở làm phá vỡ quy hoạch chung và làm gia tăng áp lực lên hạ tầng đô thị.
Hà Nam
(TBKTSG)
