Những kinh nghiệm chỉnh trang đô thị từ Nhật Bản

Dự án điều chỉnh quy hoạch lại đất đai cũng như dự án tái phát triển đô thị của Nhật Bản có những điều kiện mang tính cưỡng chế đối với các chủ sở hữu đất đai trên cơ sở sử dụng các biện pháp bồi thường phù hợp theo thủ tục dân sự. 

Đó là một trong những nội dung chia sẻ của ông Toru Suzuki, Trưởng phòng Tái phát triển đô thị của Cục Đô thị mới, thuộc Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản (MLIT) nhân chuyến công tác của Đoàn công tác MLIT tại Việt Nam.

 

(ảnh minh họa: responsejp.com) 

MLIT đã tái thiết, cải tạo những khu đô thị cũ thành những khu đô thị mới trên cơ sở 3 quan điểm chính: (1) Có nguồn tài chính làm nguồn lực để phát triển đô thị (1 loại thuế); (2) sử dụng các biện pháp bồi thường phù hợp theo thủ tục dân sự để có tính cưỡng chế cao; và (3) có cơ chế khuyến khích sự tham gia của tư nhân vào sự phát triển đô thị. 

Các thửa đất có thể được chia lại và nhập lại với nhau. Một phần đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng. Sau khi hoàn tất việc điều chỉnh về quy hoạch, phần đất cho xây dựng đô thị có thể giảm đi những xét về tổng thể giá trị đất tăng lên. 

Hình thức quy hoạch điều chỉnh đất đai như trên được thực hiện rộng rãi trên toàn Nhật Bản, trong đó thực hiện với 1/3 đất đô thị, 1/2 đất công viên, 1/4 đất làm đường, 1/3 khu vực quảng trường phía trước nhà ga chính trên toàn Nhật Bản, 970 nhà ga được điều chỉnh quy hoạch đất theo phương thức này. 

Ông Toru Suzuki cho biết, khoảng 1/2 của chi phí phục vụ cho phát triển đô thị lấy từ nguồn hỗ trợ của chính quyền trung ương và địa phương, 25% còn lại lấy từ các quỹ tiền từ việc bán đất sau khi có sự sắp xếp, điều chỉnh có sự gia tăng thêm, 21% là những khoản mà các đơn vị tư nhân tham gia góp vốn, tạo ra nguồn lực cho phát triển đô thị tại Nhật Bản những năm vừa qua. 

Khu đô thị sinh thái Ecopark. 

Kết quả của việc tái thiết, điều chỉnh đô thị là tạo ra một khu vực quy hoạch chỉnh trang, có quỹ đất xây dựng các công trình công cộng, có khả năng cung cấp các khu nhà ở đô thị có chất lượng cao, có quảng trường, đường sá, công viên, nâng cao hiệu quả sử dụng đất lên tới 6,6 lần. Hằng năm tại Nhật Bản triển khai khoảng 150 dự án dạng này.

Tuy nhiên, để làm được điều này MLIT cũng gặp rất nhiều khó khăn. Ông Toru Suzuki cho biết: Trước khi tái quy hoạch, đối với những khu vực đất của tư nhân, chúng tôi tạm thời di dời họ để quy hoạch lại đất, tạo ra một phần đất phục vụ cho công trình công cộng và sau đó xây dựng những khu nhà chung cư cao cấp. Khi dự án hoàn thiện, những hộ chủ sở hữu đất trước đây có quyền sở hữu căn hộ ở những toà nhà chung cư này.

Rõ ràng, cơ chế chuyển quyền sở hữu đất đai của Nhật Bản cho thấy, về mặt giá trị sở hữu của người dân không có gì thay đổi, thậm chí được tăng thêm vì phần quy hoạch được chỉnh trang. Bên cạnh đó, những diện tích nhà ở chung cư được xây dựng thêm sẽ bán đi nhằm làm nguồn kinh phí cho tái phát triển đô thị. Hay nói cách khác, dự án chỉnh chang đô thị thành công phụ thuộc rất nhiều vào việc nhanh chóng xử lý giá trị gia tăng bổ sung thêm của dự án.

Khu đô thị Phú Mỹ Hưng.

Bà Trần Thị Lan Anh, Phó Cục trưởng Cục Phát triển đô thị nhấn mạnh vào nội dung trọng tâm của cam kết thực hiện giữa hai Chính phủ là phát triển những khu đô thị sinh thái. Tuy nhiên, liên quan đến nội dung tái phát triển đô thị, không có nghĩa là sẽ xuất phát từ dự án sinh thái, bởi các đô thị của Việt Nam có nhu cầu cải tạo, tái thiết, làm mới rất nhiều. Hiện đã có quy hoạch các khu vực cần tái thiết nhưng Việt Nam đang thiếu cả công cụ luật pháp lẫn cơ chế tài chính để thực hiện các loại hình dự án này. 

Theo bà Trần Thị Lan Anh, có thể tách ra làm 2 loại hình dự án tách rời nhau: Dự án về sinh thái (bao gồm cả những dự án nằm trong các khu đô thị đã phát triển của các thành phố) và dự án triển khai xây dựng các công cụ pháp lý, cơ chế, chính sách cũng như biện pháp thu hút tài chính để tái thiết các đô thị trung tâm.

Khu vực nội đô TP Hà Nội hiện được Chính phủ quy hoạch xác định: Di dời, giảm bớt dân cư của khu vực trung tâm từ 1,2 triệu người xuống còn 80 vạn người, nhưng đang gặp khó khăn trong xây dựng những khu định cư mới, cũng như các dự án cụ thể để tái thiết các khu vực, sau khi dân cư di dời ra địa điểm mới.

Thanh Nga 
(Báo Xây dựng)