Từ tháng 8/2024, một số luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản có hiệu lực, điều này được kỳ vọng sẽ thúc đẩy hoạt động của thị trường bất động sản trở nên sôi động hơn. Theo đó, tín dụng cho lĩnh vực bất động sản sẽ phục hồi nhanh hơn nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không có sự kiểm soát chặt chẽ.
Tín dụng cho lĩnh vực bất động sản đã đạt khoảng hơn 3,083 triệu tỉ đồng vào cuối tháng 6/2024. (Ảnh: N.K)
Dư nợ tín dụng cho bất động sản ngày càng lớn
Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tín dụng cho lĩnh vực bất động sản đã đạt khoảng hơn 3,083 triệu tỉ đồng vào cuối tháng 6/2024, chiếm tỷ lệ 21,4% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế, tăng 6,8% so với cuối năm 2023. Như vậy, tín dụng cho lĩnh vực bất động sản đã tăng gần 200.000 tỉ đồng so với cuối năm 2023, tăng 190.000 tỉ đồng so với cuối tháng 1/2024 và tăng 64.000 tỉ đồng so với tháng 5/2024, tương ứng mỗi tháng tăng khoảng 33.000 tỉ đồng.
Năm 2017, quy mô tín dụng cho lĩnh vực bất động sản so với tổng tín dụng toàn hệ thống chỉ khoảng 8%, nhưng đã tăng mạnh lên khoảng 20% trong giai đoạn 2018-2019. Điều này thúc đẩy xu hướng tăng giá và sự sôi động của hoạt động kinh doanh bất động sản giai đoạn này, nhưng cũng bắt đầu xuất hiện những nguy cơ về “bong bóng” giá bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho hệ thống, NHNN đã ban hành Thông tư 22/2019/TT-NHNN ngày 15/11/2019 nhằm tăng hệ số rủi ro với tín dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản và giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn (yếu tố tác động nhiều tới cơ cấu cho vay bất động sản).
Tuy nhiên, sau khi đại dịch Covid-19 xảy ra vào đầu năm 2020, tín dụng chảy vào lĩnh vực bất động sản bắt đầu nhanh hơn và chiếm tỷ lệ 24,3% tổng tín dụng toàn hệ thống, mức cao nhất được ghi nhận từ trước tới nay. Sau đó, tín dụng cho bất động sản đã điều chỉnh giảm nhẹ trở lại và duy trì ổn định quanh 21% quy mô tín dụng toàn hệ thống.
Tín dụng cho bất động sản giảm nhẹ trong giai đoạn 2020-2022 là nhờ vào hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp gia tăng. Nếu như năm 2020 có khoảng 170.000 tỉ đồng trái phiếu được phát hành bởi các doanh nghiệp bất động sản, thì con số này đã tăng lên 232.000 tỉ đồng trong năm 2021 và đạt khoảng hơn 52.000 tỉ đồng trong năm 2022.
Đa dạng hóa kênh tài trợ vốn của doanh nghiệp bất động sản qua việc phát hành trái phiếu là chủ trương rất đúng, nhưng do thiếu sự kiểm soát nên đã để lại nhiều hậu quả không mong muốn và đã bị kiểm soát lại trong năm 2022. Có thể thấy, lĩnh vực bất động sản vẫn phụ thuộc rất lớn vào nguồn tài trợ từ kênh ngân hàng và qua đó cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho sự phát triển bền vững của lĩnh vực ngân hàng và bất động sản.
Về cơ cấu cho vay bất động sản theo mục đích sử dụng, dư nợ phục vụ cho mục đích tự sử dụng (vay nợ để xây dựng, sửa chữa, cải tạo… phục vụ cho mục đích sử dụng) chiếm khoảng trên 65% từ năm 2020-2022, nhưng đã bắt đầu giảm xuống 62% vào cuối năm 2023 và tăng trở lại 64,1% trong sáu tháng đầu năm 2024.
Tăng trưởng tín dụng cho lĩnh vực bất động sản sẽ tiếp tục tăng
Phần lớn thời gian, tăng trưởng tín dụng cho lĩnh vực bất động sản đều nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống. Cụ thể, năm 2019 tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống đạt 13,5% thì tín dụng cho lĩnh vực bất động sản tăng 23,3%, hay như năm 2022 tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống đạt 14,2% thì tín dụng cho bất động sản tăng 23,9%. Trong giai đoạn 2020-2021, tăng trưởng tín dụng cho lĩnh vực bất động sản chậm lại là nhờ kênh phát hành trái phiếu doanh nghiệp bù đắp một phần trong khoảng thời gian này.
Với tỷ trọng khoảng 21,4% dư nợ toàn hệ thống thì dư nợ cho lĩnh vực bất động sản tăng khoảng 10% sẽ kéo tăng trưởng tín dụng chung thêm 2,1%. Do đó, có thể nói để đạt mục tiêu tăng trưởng tín dụng chung thì sự phục hồi của tín dụng cho lĩnh vực bất động sản đóng góp rất đáng kể.
Trong sáu tháng đầu năm 2024, tín dụng toàn hệ thống tăng trưởng khoảng 6%, tín dụng cho lĩnh vực bất động sản tăng trưởng 6,8% – đóng góp 1,3% vào tăng trưởng chung toàn hệ thống. Nhìn lại năm 2023, tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống đạt 13,7% trong khi đóng góp của lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 2,6%, có thể thấy mức đóng góp của lĩnh vực bất động sản trong nửa đầu năm 2024 đang tương đương với cùng kỳ.
Kể từ tháng 8/2024, khi một số luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản có hiệu lực, lĩnh vực bất động sản được dự báo sẽ tăng trưởng nhanh hơn và qua đó góp phần thúc đẩy tín dụng chung toàn hệ thống tăng nhanh hơn.
Quản lý chặt tín dụng cho bất động sản, hướng tới phân phúc phù hợp nhu cầu
Bên cạnh các quy định về rủi ro cho vay với lĩnh vực bất động sản đã ban hành trước đó, theo quy định tại Thông tư 08/2020/TT-NHNN thì tỷ lệ vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn chỉ còn 30% sau ngày 1/10/2023. Những điều này dẫn đến nguồn vốn tín dụng cho bất động sản sẽ bị hạn chế hơn. Do đó, để giải quyết bài toán tín dụng cho lĩnh vực bất động sản, mỗi bên cần làm tốt vai trò của mình:
Về phía các tổ chức tín dụng: đẩy mạnh đa dạng hóa khách hàng, đa dạng hóa lĩnh vực cho vay, hạn chế cho vay tập trung và lựa chọn các đơn vị phát triển dự án bất động sản có năng lực thực sự, cùng với dự án chất lượng.
Về phía đơn vị phát triển dự án bất động sản: tập trung phát triển các phân khúc bất động sản phù hợp với nhu cầu, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội. Đa dạng các kênh huy động vốn, hạn chế phụ thuộc hoàn toàn vào kênh tín dụng ngân hàng.
Để thúc đẩy việc phát triển tín dụng cho lĩnh vực bất động sản lành mạnh hơn, thiết nghĩ cơ quan quản lý liên quan cần tiếp tục giám sát chặt chẽ tín dụng cho vay với hoạt động kinh doanh bất động sản, ưu tiên tín dụng cho các loại hình bất động sản phát triển nhà ở xã hội, khu công nghiệp và phân khúc giá thấp phù hợp với đại đa số người dân. Bên cạnh đó, nhanh chóng thực hiện xóa bỏ các rào cản không cần thiết liên quan đến thủ tục hành chính và pháp lý về triển khai dự án bất động sản, hỗ trợ cho các doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản.
Trịnh Duy Viết
(KTSG Online)
