Bí đầu ra, nguồn vốn gặp khó khiến hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) dự án bất động sản đang ngày càng diễn ra nhộn nhịp trên thị trường hiện nay. Điều này cho thấy không ít chủ dự án mong muốn bán được dự án hoặc hợp tác đầu tư để cơ cấu lại doanh nghiệp.
Bắc – Nam cùng chào bán rầm rộ
Sự hấp dẫn về lợi nhuận của bất động sản (BĐS) đã dẫn đến thực trạng “nhà nhà làm BĐS” kể cả những đơn vị có năng lực tài chính kém. Giờ đây, khi thị trường đi xuống, nhiều doanh nghiệp (DN) đang phải bỏ đi tham vọng đó bằng việc phải chấp nhận bán dự án thậm chí là lỗ.
Trao đổi với PV, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch HĐQT của Sohovietnam, cho biết hiện Sohovietnam đã tiếp nhận tới gần trăm dự án đang chào bán ở khắp các tỉnh thành như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng…. Trong đó, phải kể đến một số dự án đáng chú ý như dự án xây dựng tòa nhà hỗn hợp, thương mại dịch vụ, văn phòng, căn hộ để bán ở mặt đường Phạm Hùng (Cầu Giấy, Hà Nội) với quy mô diện tích 4.000m2, mật độ xây dựng 45-50%, xây dựng tháp đôi 30 tầng. Giá chuyển nhượng khoảng 230 tỷ đồng, dưới hình thức chuyển nhượng 100% cổ phần công ty sở hữu dự án.
Hay một dự án có quy mô lớn khác nằm trên địa bàn quận Hà Đông (Hà Nội), đó là chuyển nhượng hoặc hợp tác đầu tư dự án khu đô thị quận Hà Đông, với diện tích khoảng 6 ha, bao gồm: biệt thự, nhà liền kề, căn hộ. Dự án này đã được duyệt quy hoạch 1/500, đã có quyết định giao đất và đã giải phóng mặt bằng, san nền.
Ông Cần cũng tiết lộ thêm, Cty ông cũng đã thành công một số thương vụ lớn như tháp Hòa Bình Tower do Cty địa ốc Hòa Bình (HBC) chuyển nhượng với giá 12 triệu USD (khoảng trên 250 tỷ đồng).
Tại thị trường phía Nam, việc các dự án muốn đổi chủ cũng rất nhiều, Cty cung cấp dịch vụ BĐS Jones Lang LaSalle Vietnam hiện cũng đã nhận được một đơn đặt hàng chủ đầu tư dự án Lam Sơn Square (Vũng Tàu) nhờ Cty tìm đối tác để nhượng lại toàn bộ dự án với giá trên dưới 10 triệu USD (khoảng 210 tỷ đồng). Bên cạnh dự án Lam Sơn, Jones Lang LaSalle Vietnam cũng đang môi giới chuyển nhượng cho 2 dự án khác tại TP Hồ Chí Minh là cao ốc văn phòng Centre Point trên đường Nguyễn Văn Trỗi, quận Phú Nhuận và cao ốc văn phòng – Trung tâm Thương mại Royal Tower trên đường Nguyễn Lương Bằng thuộc khu đô thị Phú Mỹ Hưng, quận 7.
Đối với dự án Centre Point, trước đó, Jones Lang LaSalle Vietnam đã mất hơn 1 năm mới dàn xếp xong thương vụ chuyển nhượng cổ phần từ chủ đầu tư dự án là Refico cho Japan Asia Vietnam, một quỹ đầu tư BĐS của Nhật. Tuy nhiên, chỉ sau chưa đầy 7 tháng, Japan Asia Vietnam đã nhờ Jones Lang LaSalle Vietnam tìm đối tác để nhượng lại dự án với lý do đóng quỹ.
Bán dự án không hẳn là thất bại?!
Theo giới chuyên gia, năm 2012 là năm sẽ diễn ra khá nhộp nhịp hoạt động M&A, qua đó tăng tính thanh khoản và khả năng cạnh tranh của thị trường BĐS trong những năm tới.
Ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhận định: Với những gì đã và đang diễn ra đối với thị trường BĐS Việt Nam thì hoạt động mua bán, sáp nhập là nhu cầu cấp thiết bởi thị trường trì trệ trong hơn 3 năm qua cộng với chính sách thắt chặt tín dụng làm cho phần lớn các công ty không còn đủ nguồn lực để tiếp tục thực hiện dự án của mình. Các DN địa ốc bắt buộc phải bán bớt một số dự án trong danh mục đầu tư của mình để có thể tiếp tục thực hiện những dự án còn lại.
Theo ông Marc, một tỉ lệ lớn các chủ dự án ở Việt Nam vẫn còn rất nặng tâm lý: bán lại dự án là thất bại. “Họ cho rằng bán dự án là mất thể diện nên chưa thực sự thoải mái khi tiếp xúc với các nhà đầu tư, các quỹ đầu tư hay các đơn vị môi giới, cũng như yêu cầu hạn chế các nghiệp vụ quảng bá cần thiết để giới thiệu dự án đến các đối tượng tiềm năng. Có nhiều chủ tòa nhà yêu cầu giữ lại tên cũ sau khi chuyển nhượng” – ông Marc cho hay.
| Tổng giá trị thương vụ M&A trong lĩnh vực BĐS trong 9 tháng đầu năm 2011 tại Việt Nam đạt 251 triệu đô la Mỹ, xếp thứ 3 chỉ sau các lĩnh vực hàng tiêu dùng và tài chính (Nguồn: stoxplus.com, 2012) |
Tính minh bạch của dự án là điều khiến các nhà đầu tư đến từ các quốc gia phát triển như Nhật Bản, Singapore hay Mỹ đều rất quan tâm. Chẳng hạn, dự án đã có pháp lý rõ ràng, đã đền bù giải tỏa hay đã đóng tiền sử dụng đất chưa?. Ông Marc cho rằng, nhiều chủ đầu tư mắc sai lầm vì có thói quen chào mức giá mình mong muốn cao hơn nhiều so với mức chấp nhận rồi sau đó nếu có đơn vị hỏi mua sẽ thương lượng. Khi thị trường có nhiều mặt hàng hơn để chọn thì chắc chắn cơ hội sẽ lại thuộc về bên mua.
Dự đoán về đối tượng của các thương vụ M&A, ông Marc Towsend cho rằng, công thức áp đảo sẽ là người bán trong nước và người mua nước ngoài. Tuy vậy, cũng có cơ hội lớn cho trường hợp cả người bán và mua đều là nước ngoài hay thậm chí người bán nước ngoài và người mua trong nước. Thế nhưng, một khi xác định cần phải bán thì điều ông Marc nhấn mạnh là chủ dự án cần phải có sự chuẩn bị chu đáo để đạt được sự hợp tác thành công.
Lối thoát thượng sách cho nhiều chủ đầu tư!?
Thị trường BĐS Việt Nam đang phải đối mặt với vấn đề nguồn vốn, do vậy các chủ đầu tư đang đẩy mạnh việc “săn” tìm nguồn tài chính mới cho dự án BĐS. Trong đó, hoạt động M&A được cho là thượng sách, bởi lẽ đây là một trong những phương án huy động vốn tối ưu nhất, nó mang lại lợi ích cho cả hai phía và là lối thoát cho nhiều chủ đầu tư nếu không muốn phá sản.
Theo ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch HĐQT SohoVietnam, nhiều chủ đầu tư đang đối mặt với tình trạng hàng không thể bán được, nợ ngân hàng đang hối thúc, nợ của những nhà thầu… Như vậy, chắc chắn họ sẽ phải bán các dự án BĐS của mình với giá rất rẻ, thậm chí chấp nhận lỗ. Dẫn chứng điều này, ông Cần đưa ra việc Cty Địa ốc Hòa Bình (HBC) đã phải chuyển nhượng tháp Hòa Bình Tower khi lỗ tới 30 tỷ đồng. “Chấp nhận bán lỗ nhưng đổi lại họ có thể cơ cấu lại danh mục đầu tư, có được dòng tiền về để tập trung vào ngành kinh doanh cốt lõi là ngành xây dựng” – ông Cần cho hay.
Nhiều chuyên gia trong lĩnh vực BĐS cho rằng, chính trong lúc nhiều chủ đầu tư dự án đang phải chịu áp lực hạn chót trả nợ ngân hàng lại là cơ hội cho những người có tiền mặt lúc này hay các nhà đầu tư nước ngoài. Rất nhiều nhà đầu tư Nhật Bản đang nhắm đến các dự án BĐS hạ giá của Việt Nam.
Việc mua lại dự án sẽ giúp nhà đầu tư có thêm lợi thế, đặc biệt là đối với doanh nghiệp nước ngoài muốn tham gia thị trường BĐS Việt Nam. Bởi lẽ, họ có thể mua lại một phần dự án hay toàn bộ một dự án đã được phát triển với đầy đủ văn bản pháp lý về đất đai, giấy phép đầu tư và kế hoạch được phê duyệt. Điều này có thể giúp họ tránh được những bất lợi trong khâu giải phóng mặt bằng cũng như những phức tạp trong thủ tục cấp phép.
Khách hàng sẽ thiệt?
Nhận định về xu hướng chuyển đổi chủ đầu tư dự án như hiện nay, ông Đào Ngọc Thanh, Tổng Giám đốc Cty CP Đầu tư & Phát triển đô thị Việt Hưng (Vihajico) cho rằng, hoạt động M&A diễn ra nhiều trong hoàn cảnh hiện nay phản ánh có quá nhiều chủ đầu tư yếu kém tham gia vào thị trường BĐS. Song, theo ông Thanh nếu chuyển đổi thì sẽ rất tốt khi trong hoàn cảnh hiện nay khi nhiều chủ đầu tư không đủ năng lực để theo tiếp dự án.
Đối với mỗi dự án nếu đổi chủ thành công thì thời gian mất ít nhất khoảng 2 – 3 tuần, còn nhiều là đến 6 tháng. Do vậy, ông Thanh cho rằng, trong suốt thời gian đó, cả chủ đầu tư mới và cũ gần như “dậm chân tại chỗ”, không bên nào thực hiện dự án. Nếu thế, dự án sẽ bị chậm tiến độ. Và như vậy, khách hàng sẽ phải chờ đợi thêm một khoảng thời gian nữa công trình mới có thể hoàn thành và bàn giao cho khách.
Theo kinh nghiệm trong nghề, ông Phan Xuân Cần lưu ý rằng, việc mua bán dự án khá phức tạp về việc chuyển nhượng, nên cả bên bán và bên mua nên thông qua các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp để đảm bảo làm đúng pháp luật.
Nguyễn Lê
