Các đô thị lớn ở các quốc gia đang phát triển như Việt Nam luôn tạo ra những trọng lực thu hút dòng người nhập cư lớn. Việc xây dựng các khu đô thị mới trở thành bài toán đầu tư hấp dẫn với các công ty phát triển bất động sản trong khi vùng đô thị cũ đã trở nên quá chật hẹp và quá tải.
Tuy nhiên, sau hàng chục năm triển khai ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TPHCM, dấu ấn thành công của những khu đô thị mới như vậy không nhiều. Nhu cầu khách hàng luôn là bài toán rất khó với các dự án khu đô thị mới.
Các đô thị lớn ở các quốc gia đang phát triển luôn tạo ra những trọng lực thu hút dòng người nhập cư lớn. (Ảnh: Thành Hoa)
Làm việc, sinh sống, học tập và vui chơi
Mô hình phát triển chung của các khu đô thị mới là dựa trên khả năng đáp ứng thành công bốn nhu cầu cơ bản của cư dân: làm việc, sinh sống, học tập và vui chơi. Trong đó, làm việc là yếu tố tiên quyết và quan trọng nhất. Trên cương vị khách hàng, trước hết họ cần một nơi ở có thể thuận tiện cho việc đi làm.
Trong một đô thị, phần lớn các công việc tạo ra thu nhập cao nằm ở khu vực trung tâm CBD (Central Business District) của thành phố đó. Tuy nhiên, nghịch lý là để có đủ quỹ đất rộng vài trăm héc ta đủ tính hiệu quả về quy mô để phát triển các khu đô thị đồng bộ, các dự án sẽ phải ở khoảng cách tương đối xa so với CBD. Thời gian và phương thức di chuyển đến chỗ làm việc là vấn đề chính yếu cho sự thành công của một khu đô thị mới.
Một điều có thể gây ngạc nhiên, nguyên tắc mang tính phổ quát chung trong lịch sử loài người từ thời đại đồ đá đến cuộc sống đô thị hiện đại là thời gian di chuyển từ nơi ở đến nơi làm việc và trở về tối ưu nằm trong khoảng một tiếng đồng hồ di chuyển.
Ví dụ, với các bộ tộc săn bắn, hái lượm thời cổ đại, đường kính lãnh thổ trong khoảng 5 kilomet từ hang động cư trú, với vận tốc đi bộ của con người trung bình khoảng 5 kilomet/giờ. Các thành phố cổ trên thế giới như Rome (Ý) hay Vienna (Áo) có đường kính khoảng 5 kilomet. Hoặc kinh thành Thăng Long của Việt Nam ở thế kỷ 11, khoảng cách từ hai địa điểm lịch sử còn lưu dấu ấn lại ngày nay là đền Bạch Mã (trấn Đông) và đền Voi Phục (trấn Tây) cũng xấp xỉ 5 kilomet.
Con số 5 kilomet này có lẽ cũng sẽ quen thuộc với những người sống ở khu vực nông thôn đồng bằng Bắc bộ của Việt Nam, tương tự khoảng cách giữa các làng, xã hình thành từ nhiều trăm năm trước. Thậm chí nhiều nghiên cứu còn đi đến giả thuyết rằng quãng thời gian di chuyển còn được mã hóa và trở thành bản năng mang tính sinh học của con người.
Khoảng cách di chuyển chỉ thuần túy đến từ sự thay đổi về phương tiện di chuyển, sự ra đời của phương tiện cơ giới giúp con người di chuyển khoảng cách xa hơn để đi làm, nhưng quy luật về thời gian thì không thay đổi. Nghiên cứu quãng thời gian di chuyển ở các đô thị hiện đại trên thế giới đều cho một con số chung – khoảng một giờ mỗi ngày để đi làm và về nhà. Có những nghiên cứu ở Anh cho thấy sự đánh đổi giữa thời gian di chuyển với thu nhập là rất lớn, trung bình 19% thu nhập với 20 phút di chuyển tăng thêm.
Dù chưa có nghiên cứu chỉ ra mức độ chấp nhận đánh đổi ở Việt Nam, nhưng đó cũng là một gợi ý để giải thích người mua nhà sẽ chỉ chấp nhận ở xa hơn nếu giá trị bất động sản thật sự thấp so với thu nhập thực tế của họ. Đây cũng là một gợi ý cho các chủ đầu tư các khu đô thị mới phải tính đến khi đánh giá về khả năng thu hút dân cư đến định cư tại dự án.
Đặc thù của đô thị Việt Nam là trình độ phát triển vẫn ở mức thấp, giao thông chủ yếu là xe máy với tốc độ di chuyển chậm, chỉ khoảng 20 kilomet/giờ. Thời gian di chuyển từ khu đô thị mới đến CBD nếu trên 10 kilomet thì vẫn là quá lớn để thu hút người đến định cư. Trên thực tế, nhiều khu đô thị mới ở Hà Nội đã thành các “thành phố ma”, không có người đến ở do nguyên nhân chính là khoảng cách di chuyển đến chỗ làm việc quá xa. Khu đô thị mới được thừa nhận thành công nhất ở Việt Nam là Phú Mỹ Hưng, thực tế khoảng cách đến CBD chỉ chưa đến 7 kilomet.
Giải pháp cho các khu đô thị mới ở nước ngoài là kết nối bằng cao tốc hoặc phương tiện giao thông công cộng hiện đại như đường sắt đô thị với tốc độ di chuyển trung bình nhanh hơn. Việt Nam cũng đang trong quá trình hiện đại hóa các đô thị, có thể hy vọng các dự án hạ tầng đang triển khai sẽ mang lại những ảnh hưởng tích cực, tạo ra các khu đô thị mới hiện đại đồng bộ.
Con gà, quả trứng
Nếu như kết nối đến chỗ làm việc là điều kiện cần, thì một môi trường sống tốt, cộng đồng văn minh với các tiện ích về học tập và vui chơi cho trẻ nhỏ và cả gia đình là các điều kiện đủ để một đô thị trở nên có sức sống và thu hút được cư dân về định cư lâu dài.
Các điều kiện đủ này đòi hỏi một sự đầu tư lớn và nghiêm túc từ phía chủ đầu tư. Năng lực tài chính và uy tín của chủ đầu tư là yếu tố quyết định khi bài toán “con gà, quả trứng” rất dễ xảy ra. Cư dân chỉ đến ở khi các tiện ích và môi trường sống tốt được hình thành. Trong khi đó, môi trường sống tốt và hoạt động của các tiện ích sẽ khó hình thành nếu cư dân không đến ở. Hoặc chủ đầu tư sẽ bỏ ra một nguồn tài chính khổng lồ để xây dựng và duy trì các tiện ích, xây dựng cộng đồng. Hoặc sẽ phải chờ đợi rất lâu để các mảnh ghép có thể ghép lại với nhau hoàn chỉnh.
Bài toán con gà, quả trứng này mặc dù khả thi hơn bài toán về kết nối đô thị, cũng không phải là dễ giải với các chủ đầu tư. Thực tế đã có những dự án đô thị mới ở phía Nam Hà Nội, khoảng cách địa lý đến khu vực CBD rất thuận lợi nhưng chưa thể thành hình sau hơn một thập kỷ triển khai.
Có lẽ không phải không có lý khi việc xây dựng các khu đô thị mới được coi là khó nhất trong các loại hình phát triển bất động sản. Cần rất nhiều mảnh ghép và chiến lược phù hợp để hoàn thiện một bức tranh tổng thể. Cũng không phải ngẫu nhiên khi các dự án khu đô thị mới thành công luôn là niềm tự hào được nhắc đến trong hồ sơ năng lực của các tập đoàn bất động sản hàng đầu thế giới, khi đó là những điểm mốc ghi dấu sự phát triển về năng lực và thương hiệu của họ.
Phạm Văn Đại
(TBKTSG)
