Nhiều chuyên gia khuyến nghị Dự luật thuế nhà, đất nên tập trung vào mục tiêu chính là chống đầu cơ bất động sản.
Nhưng nhiều doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, bằng kinh nghiệm thực tế, lại cho rằng mục tiêu trên khó đạt được khi một trong những cơ sở tính thuế thông qua hệ thống đăng ký pháp lý bất động sản hoạt động chưa hiệu quả.
Trong buổi thảo luận về dự án luật này của Ủy ban Thường vụ Quốc hội vừa qua, ông Phùng Quốc Hiển, Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính- Ngân sách đã nhắc lại việc nhiều đại biểu, thông qua các cuộc họp, cho rằng dự luật thuế nhà, đất lần này phải lấy mục tiêu chống đầu cơ làm trọng giúp tăng thu cho ngân sách.
Tuy nhiên, quan điểm của Ủy ban Tài chính – Ngân sách trong báo cáo thẩm tra sơ bộ về dự án luật trên cũng thừa nhận khó kỳ vọng quy định thuế suất cao vượt trội sẽ ngăn chặn được hiện tượng đầu cơ đất đai. Chính ban soạn thảo dự luật, theo ông Hiển, cũng chỉ xác định mục tiêu ban đầu là đánh thuế theo tỷ lệ hợp lý với mục đích dần đưa hoạt động nhà đất vào nề nếp thay vì mục tiêu hàng đầu là chống đầu cơ.
Chậm hình thành thói quen thị trường
Nhìn vào thực trạng hệ thống quản lý cơ sở dữ liệu và đăng ký nhà đất, sẽ thấy những dự báo về khả năng khó ngăn chặn triệt để nạn đầu cơ nhà đất của Ủy ban Tài chính – Ngân sách là có cơ cở.
Ông Nguyễn Đăng Sơn, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và Phát triển hạ tầng từng nói rằng, sự hoạt động có hiệu quả của thị trường bất động sản đòi hỏi hệ thống đăng ký bất động sản hiện đại, thể hiện quyền sử dụng đất đai và sở hữu tài sản rõ ràng, làm cơ sở vững chắc cho các giao dịch bất động sản.
Đăng ký bất động sản chính là hồ sơ chính thức về mặt pháp lý bất động sản, cũng là để hỗ trợ việc chuyển nhượng và thu thuế nhà đất.
Trong nhiều trường hợp khác, hệ thống đăng ký địa chính là công cụ quan trọng nhất thực hiện chính sách thuế, không chỉ hỗ trợ cho việc xác định giá đất và thuế bất động sản mà những tư liệu trong hệ thống địa chính còn sử dụng cho việc quyết định các loại thuế khác như thuế thu nhập cá nhân và thuế chuyển nhượng bất động sản.
Thực tế, theo phân tích của một chuyên gia Văn phòng đăng ký nhà đất Hà Nội, qua một thời gian bao cấp dài về nhà đất, người dân chưa có thói quen phải đăng ký bất động sản khi có nhu cầu giao dịch về nhà đất. Các căn cứ pháp lý về nhà đất còn thiếu và chưa thống nhất. Trước Luật Đất đai 1993, quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất chưa được công nhận khiến chỉ một số ít người có giấy tờ cũ (bằng khoán điền thổ, giấy sở hữu nhà…) đủ điều kiện làm thủ tục đăng ký.
Từ sau Luật Đất đai 1993, số lượng giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất tăng lên nhanh chóng, đẩy mạnh hoạt động đăng ký nhà đất. Tuy nhiên, chính sách về nhà đất có quá nhiều vướng mắc và chậm thay đổi, nhất là những chính sách về nghĩa vụ tài chính đã không khuyến khích người dân thực hiện nghĩa vụ đăng ký bất động sản.
Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, hiện cả nước mới cấp được trên 10 triệu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở nông thôn, tương đương 409.539ha; đất ở đô thị đạt gần 3,2 triệu giấy với 71.801ha. Nhiều trường hợp còn lại thuộc diện phức tạp và khó cấp giấy chứng nhận như đất không có giấy tờ, đất lấn chiếm, đất đang tranh chấp.
Theo đánh giá của bộ này, tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như trên còn chậm, so với yêu cầu đặt ra là phải cơ bản hoàn thành việc cấp giấy vào năm 2010.
Tuy nhiên, nhiều trường hợp Nhà nước cấp xong Sổ đỏ nhưng người người dân vẫn không đến nhận, cho thấy những giải pháp đang áp dụng hiện nay nhằm khuyến khích, thậm chí bắt buộc người dân công khai, minh bạch hóa tình trạng pháp lý của bất động sản đang bị cản trở bởi nhiều yếu tố khác như thủ tục hành chính nặng nề, quy định pháp lý thiếu rõ ràng, chi phí cao.
Khó kiểm soát thị trường “ngầm”
Chính vì hệ thống đăng ký bất động sản chưa hoàn thiện khiến thị trường nhà đất khó minh bạch.
Đánh giá về sự minh bạch của thị trường bất động sản, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, ngay từ cuối năm 2003 khi Luật Đất đai ra đời, hầu hết những báo cáo về thị trường bất động sản của cơ quan quản lý hoặc điều tra xã hội học đều nói thị trường bất động sản “ngầm” đang chiếm ngưỡng 50-80%. Nghĩa là có tới 65% các giao dịch về bất động sản (chủ yếu là chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho) đều thực hiện dưới dạng viết tay, không được đăng ký chính thức và không thực hiện mọi nghĩa vụ tài chính.
Con số trên cũng đồng nghĩa với việc pháp luật không thừa nhận và không bảo hộ đối với các giao dịch bằng giấy viết tay và người tham gia giao dịch sẽ phải chấp nhận rủi ro khi giao dịch không được pháp luật bảo hộ.
Theo ông Võ, tình trạng trên thể hiện rõ hơn khi Luật Đất đai năm 2003 buộc phải thừa nhận tất cả những hợp đồng, giấy tờ về giao dịch đối với quyền sử dụng đất, mà các bên tham gia ký không công chứng, không được đăng ký trước ngày Luật có hiệu lực thi hành là có giá trị pháp lý. Nói cách khác, những giao dịch trong “thị trường ngầm” trước đây được pháp luật thừa nhận như một giao dịch chính thức.
Đưa ra một nhận định chung về tình trạng hoạt động của thị trường nhà đất, ông Võ cho rằng, hệ thống đăng ký bất động sản không đầy đủ, nhiều bất động sản không có giấy chứng nhận pháp lý, số lượng giao dịch không đăng ký chiếm tỷ lệ cao.
Bên cạnh đó, trình tự thủ tục hành chính trong đăng ký ban đầu cũng như đăng ký giao dịch phức tạp. Thông tin về bất động sản lại không công khai. Tất cả những yếu tố đó khiến cơ quan chức năng khó kiểm soát nổi diễn biến nhanh chóng tại thị trường “ngầm”.
Cùng với sự hoạt động sôi nổi tại thị trường “ngầm”, việc chuyển nhượng các tài sản hình thành trong tương lai với lợi nhuận lớn tại các dự án mới, dù chưa hoàn chỉnh thủ tục pháp lý, quyền sử dụng mới chỉ được xác lập trên cơ sở hợp đồng góp vốn nhưng đã được giao dịch nhiều lần trên thị trường khiến cơ quan quản lý đất đai khó có thể nắm được thông tin chính xác để áp thuế.
Cũng theo ông Võ, nếu hình thành công cụ thuế đất đai không tốt sẽ khó điều tiết giá đất về mặt bằng hợp lý. Nếu giá đất quá cao sẽ làm tăng giá hàng hóa so với nước khác và không đảm bảo khả năng thanh toán về nhà ở cho người lao động. Nếu giá đất quá thấp sẽ làm mất đi giá trị vốn tiềm ẩn trong đất đai, làm mất lợi thế vốn đầu tư.
Một chuyên gia của Cục Giao dịch đảm bảo, Bộ Tư pháp cho biết, trong nhiều trường hợp, sự kém minh bạch về tình trạng pháp lý của bất động sản lại có nguyên nhân xuất phát từ phía cơ quan công quyền. Các thông tin được cơ quan đăng ký bất động sản cung cấp chủ yếu là thông tin về quy hoạch đối với đất đai.
Về phía cơ quan đăng ký, không ít trường hợp cho rằng thông tin về bất động sản là những thông tin cần giữ bí mật, chỉ cung cấp cho các cơ quan có thẩm quyền, hoặc chính chủ sở hữu bất động sản.
Còn với người dân, việc tìm hiểu thông tin về bất động sản thường thông qua con đường không chính thức.
Ví dụ, để tìm hiểu thông tin về hiện trạng của thửa đất, người dân thường xuống trực tiếp thực địa xem xét, hỏi miệng cán bộ có thẩm quyền tại chính quyền địa phương. Một phần do sự thiếu hiểu biết về trình tự, thủ tục cung cấp thông tin, nhưng phần khác do việc tìm hiểu thông tin theo đúng trình tự thường mất thời gian, lại khó được trả lời đầy đủ.
Một hình thức khác giúp phản ánh giá trị giao dịch thật trên thị trường thứ cấp, giúp Nhà nước có cơ sở để thu đủ các khoản thuế là chứng thực giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản. Nhưng đến nay việc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản vẫn mang nặng tính hình thức.
Mặt khác, cần thấy sự công khai thông tin theo hai hệ thống trên khác nhau về bản chất và giá trị pháp lý.
Việc công khai thông tin theo hệ thống sàn giao dịch là sự giới thiệu về tài sản cho người mua, người sử dụng trên thị trường bất động sản. Thông tin đó được đảm bảo bởi người giới thiệu như cá nhân hoặc tổ chức kinh doanh. Còn công khai thông tin theo hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản thực chất là sự công bố về quyền bất động sản. Thông tin đó được đảm bảo bởi một cơ quan do Nhà nước trao quyền, xác lập những giá trị pháp lý nhất định trong quá trình xảy ra tranh chấp.
Chính vì vậy, nhiều chuyên gia cho rằng, nếu không đẩy nhanh việc xác lập một trong những cơ sở cho việc thu thuế bằng hệ thống pháp lý đăng ký bất động sản đạt chuẩn thì mục tiêu chống đầu cơ từ việc áp thuế nhà đất chỉ dừng lại ở một khẩu hiệu ít ý nghĩa.
Hạnh Liên
