Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) vừa đề nghị bổ sung một loạt quy hoạch, trong đó có cầu vượt biển nối Cần Giờ với Vũng Tàu, quy hoạch đường sắt chuyên dụng chở hàng hóa (trên cao), kết nối ga Sóng Thần – cảng Cát Lái – cảng Cái Mép Thị Vải – cảng Hiệp Phước trong “Báo cáo rà soát, đánh giá đồ án quy hoạch chung xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh”.
Theo HoREA, cần có số liệu và nhận định chính xác để phát triển Thành phố Hồ Chí Minh. (ảnh minh họa)
Quy hoạch cần bổ xung nhiều vấn đề
Sau khi nghiên cứu “Báo cáo rà soát, đánh giá đồ án quy hoạch chung xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh”, HoREA nhận thấy trong báo cáo cần làm thêm tính chính xác để làm rõ và có tính nhấn mạnh về các lợi thế mà Thành phố Hồ Chí Minh đang có. Cụ thể, theo báo cáo đánh giá: “Thành phố Hồ Chí Minh như là một thành phố hiện đại, bền vững, nhạy cảm với việc bảo vệ môi trường, bằng cách tận dụng tiềm năng của nó, đặc biệt là đô thị gắn liền với dòng sông, để thiết lập một hình ảnh thương hiệu của một thành phố, nơi cuộc sống tốt đẹp, trong an ninh, trong một không gian sống đô thị đáp ứng sự mong đợi của người dân, doanh nghiệp và sự phát triển”.
Hiệp hội nhất trí về tính đặc sắc của Thành phố Hồ Chí Minh là thành phố sông nước, nhưng không chỉ gắn liền với sông Sài Gòn, mà còn gắn liền với sông Đồng Nai, đồng thời cũng cần phải nhấn mạnh các yếu tố là thành phố ven biển với 17 km bờ biển và cửa biển Cần Giờ.
Do vậy, Hiệp hội đề nghị báo cáo cần xác định rõ, cụ thể có điểm nhấn: “Thành phố Hồ Chí Minh như là một thành phố hiện đại, bền vững, nhạy cảm với việc bảo vệ môi trường, bằng cách tận dụng tiềm năng của nó, đặc biệt là đô thị sông nước, ven biển, gắn liền với sông Sài Gòn và sông Đồng Nai, để thiết lập một hình ảnh thương hiệu của một thành phố, nơi cuộc sống tốt đẹp, trong an ninh, trong một không gian sống đô thị đáp ứng sự mong đợi của người dân, doanh nghiệp và sự phát triển”.
Số liệu về quy mô dân số cần chính xác
Theo HoREA, quy mô dân số trong thực tế và quy mô dân số theo số liệu thống kê chính thức là vấn đề tranh luận trong nhiều năm qua. Kết quả điều tra dân số ngày 01/04/2019, dân số Thành phố Hồ Chí Minh là 8,96 triệu người. Tại Văn kiện Đại hội đại biểu Đảng bộ thành phố lần thứ XI thì dân số thành phố năm 2020 khoảng 9,2 triệu người. Tuy nhiên, theo số liệu của Công an thành phố, thì dân số thành phố khoảng gần 13 triệu người, bao gồm khoảng gần 3 triệu người nhập cư.
Bên cạnh đó, tốc độ tăng dân số bình quân vào khoảng 1 triệu người trong mỗi 05 năm, nhưng đang có xu thế giảm dần, do hai nguyên nhân: Các tỉnh trong Vùng Thành phố Hồ Chí Minh, cũng là Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam có tốc độ công nghiệp hóa cao, nhất là các tỉnh giáp ranh Thành phố Hồ Chí Minh, nên đã và đang thu hút số lượng lớn người nhập cư (ví dụ: 53% dân số tỉnh Bình Dương là người nhập cư); tỷ lệ tăng dân số tự nhiên giảm mạnh do tuổi kết hôn tăng và sinh suất giảm (01 phụ nữ thành phố chỉ có 1,39 con, thấp hơn mức sinh cả nước là 2,09 con/ phụ nữ).
Quyết định số 24 ngày 06/01/2010 của Thủ tướng Chính phủ, dự báo dân số Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2025 khoảng 10 triệu người, khách vãng lai và tạm trú (dưới 6 tháng) khoảng 2,5 triệu người (tổng cộng khoảng 12,5 triệu người), nhưng trên thực tế, thành phố có thể đã đạt quy mô dân số này tại thời điểm năm 2020.
“Quy mô dân số, đặc biệt là người nhập cư là số liệu khá quan trọng trong việc phát triển kinh tế – xã hội cũng như việc giao thu chi ngân sách của thành phố vì thành phố vẫn phải giải quyết các nhu cầu về ăn, ở, đi lại, y tế, dịch vụ khác”, HoREA lập luận.
Qua đó, HoREA đề nghị “Báo cáo” nghiên cứu để tính toán dự báo “quy mô dân số thực tế” (cả hiện tại và dự báo dân số) là một căn cứ khá quan trọng để điều chỉnh “Quy hoạch chung xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2040 tầm nhìn đến năm 2060” hướng đến sự phát triển bền vững.
Nhận định chưa chính xác
Trong “Báo cáo” này nhận định: “Trung tâm tổng hợp hiện hữu (bao gồm các quận 1, 3, một phần quận 4, Bình Thạnh) không còn khả năng phát triển”, theo Hiệp hội là chưa chuẩn xác, vì thông qua Quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết phân khu phù hợp, vẫn hoàn toàn có thể thực hiện các dự án “chỉnh trang tái phát triển đô thị”, đối với các khu vực đô thị hiện hữu, tạo ra giá trị kinh tế tổng hợp rất lớn.
“Trong hơn 30 năm qua, thành phố đã thực hiện nhiều dự án “chỉnh trang tái phát triển đô thị”, đối với các khu vực đô thị hiện hữu, lụp xụp, điển hình là dự án Nhiêu Lộc – Thị Nghè; khu dân cư Xóm Cải, phường 8, quận 5; một số khu phố của các quận 1, 3, 4, 5, Phú Nhuận, Bình Thạnh (hoặc tham khảo dự án chỉnh trang tái phát triển khu vực Otemachi, Marunouchi and Yurakucho Ga Tokyo Nhật Bản, chỉ với quy mô 120 ha, đã tạo ra giá trị kinh tế tổng hợp rất lớn).
Từ thực tế về tỷ lệ nhà ở thấp tầng rất lớn và có một số khu vực nhà lụp xụp, nhà trên và ven kênh rạch, nhà chung cư cũ và với diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp, có thể nhận định, dư địa phát triển đô thị và thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh còn rất lớn, với tổng nhu cầu nhà ở rất cao trước mắt và cả trong trung hạn, dài hạn.
Do vậy, không nên nhận định “trung tâm tổng hợp hiện hữu (quận 1, 3, một phần quận 4, Bình Thạnh) không còn khả năng phát triển”. Hiệp hội nhận thấy, hoạt động “chỉnh trang tái phát triển đô thị” và “phát triển các khu đô thị mới” là hai động lực để phát triển đô thị đối với Thành phố Hồ Chí Minh”, HoREA cho biết.
Vì vậy, Hiệp hội đề nghị khi xem xét điều chỉnh “Quy hoạch chung xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh” cần đảm bảo thực hiện cả 02 nhiệm vụ: Phát triển các khu đô thị mới, khu dân cư mới; Chỉnh trang tái phát triển đô thị đối với các khu vực đô thị hiện hữu. Đồng thời, cần định hướng phát triển “đô thị nén”, chủ yếu là phát triển các tòa nhà phức hợp cao tầng, nhà chung cư cao tầng (như Luật Nhà ở yêu cầu), để sử dụng quỹ đất tiết kiệm và hiệu quả, dành nhiều không gian mặt đất cho giao thông, các công trình dịch vụ, thương mại, tiện ích đô thị.
Hướng phát triển đô thị
Quyết định số 24 của Thủ tướng Chính phủ xác định trong phát triển đô thị của thành phố bao gồm: “02 hướng chính là: Hướng Đông và hướng Nam ra biển và 02 hướng phụ là: Tây – Bắc và Tây, Tây – Nam”.
Trước nguy cơ bị tác động rất lớn của tình trạng biến đổi khí hậu, ấm lên toàn cầu, nước biển dâng và đặc điểm cao độ địa hình, địa chất của Thành phố Hồ Chí Minh. Do đó, Hiệp hội đề nghị xác định trục phát triển đô thị đối với thành phố Hồ Chí Minh trên cả 04 hướng, bao gồm: Hướng Đông (thành phố Thủ Đức); hướng Nam ra biển; hướng Tây – Bắc và Tây, Tây – Nam.
Để thành phố phát triển mạnh thì yếu tố giao thống cực kỳ quan trọng, vì thế ngoài quy hoạch giao thông đã được phê duyệt, Hiệp hội cũng đề nghị nghiên cứu bổ sung quy hoạch giao thông và đô thị theo hướng bổ sung quy hoạch các đường ven sông Sài Gòn (từ cầu Sài Gòn đến Bến Súc, huyện Củ Chi), kết nối vào Quốc lộ 22, cao tốc Thành phố Hồ Chí Minh – Mộc Bài, Quốc lộ 13, Tỉnh lộ 8, để tạo điều kiện phát triển đô thị khu vực Tây Bắc thành phố, cả huyện Trảng Bàng (Tây Ninh), huyện Bến Cát (Bình Dương), huyện Đức Hòa (Long An).
Bổ sung quy hoạch cầu vượt biển Cần Giờ, nối Cần Giờ với Vũng Tàu, bổ sung vào quy hoạch đường ven biển phía Đông từ thành phố Hồ Chí Minh đến tỉnh Kiên Giang (cửa biển Cần Giờ rộng 12km), đồng thời cũng là điểm nhấn kiến trúc và là cầu cảnh quan, phục vụ du lịch.
Nghiên cứu bổ sung quy hoạch đường sắt chuyên dụng chở hàng hóa (trên cao), kết nối ga Sóng Thần – cảng Cát Lái – cảng Cái Mép Thị Vải – cảng Hiệp Phước, để tách dòng xe container, xe tải nặng di chuyển trong đô thị hiện nay. Bổ sung quy hoạch “thành phố Tây Bắc” trên cơ sở không gian huyện Củ Chi – huyện Hóc Môn hiện nay, để định hướng phát triển đô thị bền vững, ứng phó với tình trạng biến đổi khí hậu, nước biển dâng. Ngoài ra, HoREA cũng cho rằng thành phố đã có Đề án chuyển đổi 4 trên 5 huyện thành quận trong 10 năm tới, nhưng không bao gồm huyện Cần Giờ.
Tuy nhiên, qua nghiên cứu, Hiệp hội đề nghị xem xét bổ sung “Quy hoạch chung” về khả năng chuyển đổi huyện Cần Giờ trở thành quận, là “đô thị biển, đô thị sinh thái, đô thị môi trường” gắn liền với việc bảo vệ nghiêm ngặt Khu dự trữ sinh quyển thế giới rừng ngập mặn (Rừng Sác Cần Giờ) trong 10 năm sắp tới, trên cơ sở thực hiện các dự án cầu Cần Giờ (lưu thông hỗn hợp, nối với huyện Nhà Bè), đường trên cao Rừng Sác và Khu đô thị lấn biển Cần Giờ 2.800ha.
Thành Nam
(Báo Xây dựng)
