Phân lô, bán nền được quy định rõ tại các văn bản pháp luật, quá trình tạo lập quỹ đất làm dự án cho đến khi được cơ quan nhà nước cho phép bán cần thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai năm 2013.
Việc phân lô bán nền cần được thực hiện đúng quy định, nếu không sẽ đưa đến nhiều hệ lụy rất nặng nề (Ảnh: LV)
Điều kiện pháp lý của phân lô bán nền
Cụ thể, UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Quy định tại a khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai năm 2013 được hướng dẫn tại khoản 2 điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể: Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền phải đáp ứng các điều kiện.
Thứ nhất, phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
Thứ hai, chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải.
Thứ ba, chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).
Thứ tư, khu vực tiến hành phân lô, bán nền không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị.
Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
Chủ dự án cũng cần thực hiên các công việc cần thiết như công bố thông tin, giới thiệu đến người dân; hoặc có thể tiến hành bán đầu giá theo quy định của pháp luật. Trường hợp bán theo hình thức đấu giá, người tổ chức đấu giá phải đáp ứng các điều kiện tại điều 119 Luật đất đai 2013 như: đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước; có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Còn nếu giao dịch với người mua được xác lập dưới hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng này phải đảm bảo điều kiện có hiệu lực về hình thức, cụ thể tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167.
Ngoài ra, theo khoản 4 điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
Luật sư Nguyễn Văn Đồng – Văn phòng Luật sư Chính Pháp
Hệ lụy pháp lý nếu phân lô bán nền trái phép
Nếu việc phân lô bán nền không đúng quy định sẽ đưa đến nhiều hệ lụy rất nặng nề như:
Thứ nhất, xâm phạm lợi ích của nhà nước, lợi ích của người dân do chuyển đổi mục đích sử dụng đất không đúng quy định. Thứ hai, người dân bị mua đất nông nghiệp mất tư liệu sản xuất, dẫn đến ảnh hưởng tới đời sống và việc làm. Thứ ba, diễn ra tình trạng khiếu kiện kéo dài giữa người dân và doanh nghiệp liên quan đến vấn đề tranh chấp đất đai.
Thư tư, hành vi kêu gọi vốn của khách hàng mua đất nền một khi chưa đủ điều kiện là hành vi kêu gọi vốn trái phép, chiếm dụng vốn trái phép dẫn đến khiếu kiện, tố cáo (điển hình là vụ án hình sự liên quan đến công ty Alibaba lừa khách hàng mua đất nền).
Thứ năm, nhiều dự án không thể thực hiện được sau khi phân lô bán nền ồ ạt (kể cả dự án đã được cấp phép) dẫn tới phá vỡ quy hoạch nông nghiệp, nông thôn, ảnh hưởng nghiêm trọng tới an ninh lương thực nếu hàng loạt dự án được lập nên và bỏ hoang.
Thứ sáu, phân lô bán nền chỉ mang lại lợi ích đối với một phận nhỏ những người đầu cơ, nguồn tiền xã hội bị đóng băng trong đất, chỉ sinh lời qua chiêu trò giao dịch, mua bán mà không tạo ra giá trị phát triển cho xã hội, khiến lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai trở nên trì trệ.
LS. Nguyễn Văn Đồng, LS. Hà Thị Khuyên – Văn phòng Luật sư Chính Pháp
(Diễn đàn Doanh nghiệp)
