Để “phá băng” thị trường bất động sản nhiều giải pháp đã được đề cập đến: Giảm giá, chuyển đổi dự án, kích cầu… Tuy nhiên, theo kiến trúc sư Trần Huy Ánh, điều cần nhất của thị trường lúc này là phải xác lập được tính minh bạch.
Làm thế nào để giảm giá thành xây dựng, giúp người nghèo có thể tiếp cận nhà ở?
Đó là câu hỏi tưởng như mới. Nhưng thực tế ngành Xây dựng từ lúc mới ra đời cũng đã đi tìm câu hỏi đó. Gần 60 năm qua ngành Xây dựng Việt Nam đã tìm cách giảm giá thành xây dựng. Có lẽ thành công nhất trong chuỗi nỗ lực ấy là những nhà lắp ghép với nhiều phương án: lắp ghép tấm nhỏ, lắp ghép tấm lớn, sử dụng bê tông trấu, sử dụng vật liệu địa phương… Có rất nhiều thứ mà ngành Xây dựng đang tìm kiếm, ngay trong những nét bút đầu tiên từ định mức làm thế nào để ít thép nhất, ít tốn vật liệu nhất, tiết kiệm nhất. Tất nhiên, ngành Xây dựng hiện có nhiều công nghệ mới, vật liệu mới nhưng với thực trạng hiện nay, làm thế nào để người nghèo tiếp cận được với nhà ở?
Hiện lượng tồn kho các căn hộ tại Hà Nội và TP HCM là rất lớn. Cần cân nhắc lại, đặt ra câu hỏi giảm giá thành ở thời điểm này sẽ như thế nào khi mà câu chuyện hiện tại là thị trường BĐS đang dư thừa. Để thay đổi sự dư thừa ấy, chúng ta bơm vào nó một khối lượng tiền với lý do giúp người nghèo, người thu nhập thấp có thể tiếp cận với nhà ở. Và nếu đặt câu hỏi trên trong tình trạng thị trường vốn đã thừa thì mãi vẫn không đáp ứng được, không thay đổi được tình trạng thê thảm của BĐS hay phát triển đô thị một cách bừa bãi như thời gian qua.
Nếu tìm một câu trả lời xác đáng cho mọi vấn đề, không chỉ là nhà cho người thu nhập thấp, mà kể cả nhà cho người thu nhập trung bình, cho trật tự đô thị, sức sống của các doanh nghiệp, sự vận hành của các dòng vốn, các định chế tài chính hoạt động theo đúng quy luật và đóng góp cho xã hội theo chiều hướng phát triển bền vững hơn. Thì câu chuyện có căn nguyên sâu xa lại bắt đầu bởi chỉ hai chữ: minh bạch.
Minh bạch ở đâu?
Đầu tiên, cần minh bạch về nhu cầu. Nhu cầu hợp lý và có điều kiện để đáp ứng là bao nhiêu? Thời gian qua, nhu cầu về nhà ở không được đánh giá xác đáng và hợp lý. Không phải tất cả những người nhập cư tìm kiếm cơ hội việc làm tại thành phố đều có khả năng mua nhà. Họ có nhu cầu về nhà ở nhưng họ biết tìm cách thích hợp để định cư: thuê nhà. Cho nên, minh bạch đầu tiên là về nhu cầu. Khi đã làm cho những nhu cầu trở nên rất thật, sẽ tránh được câu chuyện nhu cầu ảo. Con số này đeo đuổi trong tất cả các dự án phát triển nhà ở. Nếu như trước kia, việc tính toán để cho ra một con số cụ thể là rất khó khăn, thì nay, nhờ các biện pháp khảo sát điều tra, có thể đưa ra con số rất nhanh từ thu nhập, đến nhu cầu sau đó có những thuật toán rất tốt để đưa ra nhu cầu thật.
Trong cơn sóng dư thừa BĐS khắp thế giới kể từ Mỹ, Tây Ban Nha, Ailen, Đông Âu, Trung Quốc… nổi lên mô hình kinh tế phát triển ổn định như Nhật Bản, Thụy Điển. Trong làn sóng ấy, họ rất bình thản bởi họ vốn là con người biết tính toán và tiết kiệm từ lâu. Nhật Bản đáp ứng rất nhanh nhu cầu sau trận động đất sóng thần và nhanh chóng cân bằng lại. Thụy Điển cũng có rất nhiều dự án nhà ở. Có cả cuộc canh tân thủ đô Stockholm, họ thận trọng làm theo trình tự chặt chẽ, chắc chắn không có chuyện dư thừa. Một mô hình của sự phát triển BĐS bừa bãi và chịu ảnh hưởng lớn của sự dư thừa là Philippines những năm 70 – 80. Những năm 2000, họ đã có những con đường rất thông minh đáp ứng được cái đủ cho người nghèo.
Khi minh bạch được về nhu cầu sẽ ra được chiến lược phát triển để đồng bộ trong sử dụng đất đai đô thị, sử dụng năng lượng trong sản xuất nguyên vật liệu, trong vận hành sự nghiệp phát triển quỹ nhà ở, bài toán năng lượng, bài toán di dân, dự báo về tăng việc làm trong đô thị. Nếu chỉ tính nhu cầu, thì khi kinh tế đi xuống, mọi con toán trong một đêm là khác hẳn. Và trong lúc khó khăn thì tránh được chuyện ảo đã giúp bài toán chiến lược phát triển nhà ở tiết kiệm hơn. Kéo dài các dự án treo sẽ kéo theo lãi suất, kéo theo các điều kiện về tài chính, hao phí máy móc, xuống cấp của vật liệu, chi phí quản lý tăng lên. Nếu có thể minh bạch về nhu cầu, sẽ không có tình trạng đình đốn của dự án. Và đó cũng là một cách để giảm giá thành giúp người nghèo có thể tiếp cận với nhà ở.
Thứ hai là minh bạch về nguồn lực. Những kiện cáo quanh các vấn đề tiến độ xây dựng, chất lượng công trình so với giá nhà ở… bắt nguồn từ sự không minh bạch. Không minh bạch thì nguồn lực sẽ không phân bổ đúng chỗ, đúng lúc và trở thành nguyên nhân của những rắc rối mới.
Thứ ba, minh bạch về hệ thống phân phối và phương pháp quản lý để tạo sự công bằng trong việc phân chia miếng bánh phúc lợi.
Thứ tư, minh bạch về chất lượng. Hiện chất lượng công trình được định liệu đầy mơ hồ. Cùng một đồng tiền, thế nào gọi là đắt, thế nào gọi là rẻ? Minh bạch về chất lượng là một tiêu chí rất đáng kể. Cùng là nhà ở cao tầng tại Hà Nội nhưng nhà tái định cư chất lượng kém hơn nhà ở thương mại. Cùng số tầng cao, cùng mặt bằng, cùng một giá thành xây dựng tại cùng một địa phương vì sao có hai loại chất lượng khác nhau? Minh bạch được về chất lượng, khách hàng sẽ thấy giá nhà không cần rẻ, chỉ cần đúng giá.
Thứ năm là minh bạch về mạng lưới thông tin. Thông tin của một khu vực đơn lẻ đôi khi không nhiều giá trị nhưng khi kết nối thành mạng lưới thì lại có ý nghĩa khác. Khi minh bạch trên cùng một thị trường thì các luồng thông tin sẽ tự đều chỉnh và tiết kiệm tài nguyên thông tin rất nhanh, giúp cung và cầu gặp nhau. Nó cũng giúp cho nhà quản lý phát hiện ra các xu thế, các bài toán tối ưu để điều chỉnh thông tin theo định hướng của chiến lược phát triển.
Rẻ đi một cách hợp lý
Để có được 5 sự minh bạch, cần phải thay đổi quan niệm, thay đổi định hướng giải quyết khó khăn về nhà ở theo hướng giá thành ‘rẻ đi một cách hợp lý’. Trong mớ bòng bong phức tạp, thì cách để minh bạch về nhu cầu khá đơn giản, về mặt công nghệ hiện tại là có thể đáp ứng.
Cách đây khoảng 10 năm, để có được mạng lưới có thể diễn đạt một cách minh bạch được thông tin, thực trạng tất cả các quỹ nhà ở là vô cùng khó. Nhưng hiện nay, nhờ sự phát triển của công nghệ, chúng ta có bước tiến lớn để có thể minh bạch tất cả thông tin, một cách nhanh nhất với chi phí thấp nhất. Sức ép của sự minh bạch là cần thiết để có thể công bằng trong việc tiếp cận nguồn lực. Không ai cứu trợ cho nhà giàu. Trong khó khăn, chính lúc ấy thông tin được tiếp cận tường minh nhất, gần với sự thật nhất. Càng khó khăn, minh bạch càng dễ khi không còn chuyện giấu thông tin dự án, mua bán theo phương thức rỉ tai. Rõ ràng, sức ép của kinh tế xã hội cũng buộc chúng ta có cư xử rõ ràng hơn.
Tại Nhật Bản hay Thụy Điển, các dự án được thông tin rất cụ thể để người có nhu cầu tìm đến. Là những nước văn minh, khi xã hội đã rất tường minh về thông tin cá nhân, thu nhập, nhu cầu… thì cho dù 100 triệu hay 8 triệu dân, không bao giờ “đẻ” ra một thứ quá thừa. Tất cả sự đầu tư đều đi lên từ nhu cầu của xã hội chứ không phải là sáng kiến gì đó để tạo sức bật, sức hút hay đột phá. Điều người ta cần là sự ổn định.
Với Philippines, sau cơn khủng hoảng thừa những năm 1997-1998, họ có mô hình chuỗi giá trị kinh doanh BĐS mang tên City Land đã được giải thưởng quốc tế, với mô hình thực chất hơn. Các chung cư cao tầng có diện tích ghép hộ đơn vị ở nhỏ nhất là 18m2, với giá thuê 200 USD đáp ứng cho công chức, những người làm việc văn phòng nhập cư vào thành phố, sinh viên nước ngoài. Nhà ở được thiết kế modun, ghép 2 phòng được một căn hộ 36m2 và nếu nhu cầu ở cao hơn nữa, có thể ghép 4 phòng thành căn hộ 72m2. Đó là một chuỗi giá trị mà ai cũng có thể tham gia được: người có nhu cầu thì thuê, người có điều kiện thì mua với giá chịu đựng được, người mua cho thuê lại, ngân hàng cũng có thể tham gia vì đó là dòng sản phẩm thiết thực có thể sinh lời.
Việc khởi công các dự án cũng rất thận trọng ở việc đã tập hợp được bao nhiêu vốn. Chính vì tiếp thị tốt nên ngay trong tiếp thị đã có cuộc cạnh tranh về tiến độ, nhưng lại không có chuyện rủi ro vì không ai muốn vì cạnh tranh mà dại dột vay một khoản tiền quá lớn, để lụt vào nợ nần rắc rối của những năm cuối thập niên 90. Dự án này có thể chuyển khách hàng cho dự án khác để đảm bảo tiến độ. Tham gia các dự án này tập trung vào các tập đoàn lớn nên không xuất hiện tình trạng manh mún, mạnh ai nấy làm. Các tập đoàn điều tiết được với nhau, bắt tay với nhau theo mô hình win win.
Đó là mô hình mà các nhà đầutư BĐS lão luyện đã thể nghiệm mà họ cũng có được sau khi bị thất bại đau đớn ở những năm trước. Và họ tỉnh ngộ. Minh bạch và công bằng trong sử dụng đất,vay vốn, đánh giá độ tin cậy của dự án đã làm cho mô hình phát triển bền vững hơn.
Một số quỹ hỗ trợ nhà ở trên thế giới như quỹ Rockefeller nhắm tới đối tượng ở bang New Mexico tập trung nhiều người gốc Mexico, hay ở Croatia (nơi những xung đột sắc tộc bị các nhóm cực đoan lợi dụng). Quỹ hoạt động với mục tiêu ổn định xã hội, để những người nghèo không bị đẩy vào các nhóm khủng bố gây bất ổn xã hội. Còn mô hình của chúng ta hiện nay là đang cần giải quyết sự đình đốn, trì trệ của thị trường BĐS và những khẩu hiệu gây xúc động không giúp thị trường thay đổi về bản chất hay tình thế.
Trong gói 30.000 tỷ đồng rót vào thị trường BĐS sắp tới với mục tiêu chủ yếu dành để hỗ trợ người nghèo, nên giành 3 tỷ (0,1%) cho sự minh bạch thông tin. Minh bạch thông tin, sẽ giúp các nhà hoạch định có cái nhìn rõ ràng hơn, điều tiết thị trường tốt hơn. Các chủ đầu tư, khách hàng chí ít cũng biết mình đang mắc ở đâu. Chưa cần làm gì, khi minh bạch thông tin, sẽ minh bạch ngay nguồn hiện có, chỉ ra cái thừa và thiếu. Minh bạch cũng chỉ ra các thông tin về chủ dự án, người mua dự án, người đã chuyển về sinh sống xem tiến độ xây dựng, chất lượng ra sao. Họ chia sẻ thông tin trên mạng xã hội và tạo nên bức tranh tổng thể của cả mạng lưới thừa và thiếu.
Kiểm soát nguồn lực: Khi minh bạch, sẽ lộ ra rất nhiều thỏa thuận ngầm ngoài luật pháp. Những thỏa thuận ấy rất khó được giải quyết nhưng chí ít, minh bạch nguồn lực giúp khách hàng loại bỏ được những “khuôn mặt đen” để không trở thành đối tác trong tương lai. Minh bạch nguồn lực giúp toàn bộ hoạt động của các chủ đầu tư được xâu chuỗi lại. Và khi đã hình thành mạng lưới, minh bạch được nguồn lực, chắc chắn gói 30.000 tỷ không bao giờ rơi vào tay những chủ đầu tư “cù nhầy” luôn đẩy phần thiệt cho khách hàng. Xã hội khi đã minh bạch, thay vì một ông quan toà ba đầu sáu tay không thể giải quyết được vô vàn rắc rối, thì sẽ có hàng triệu triệu người trở thành giám sát viên.
Việc giảm giá thành bằng công nghệ xây dựng là một chuỗi các hoạt động liên tục. Nhưng thực ra, chưa tính đến việc khó khăn trong áp dụng vào thực tế, nhiều công nghệ mới từ cọc, móng, vữa, gạch… không giúp giảm nhiều giá thành. Những nhà ở giá thành thấp nên xây dựng tại những khu hậu chiến, thiên tai cần khôi phục trong thời gian ngắn. Nhà cao tầng cần đảm bảo về chất lượng và thời hạn sử dụng, tương ứng với đó phải là những vật liệu công nghệ nào. Không thể ổ chuột hóa đô thị. Với các doanh nghiệp tư nhân, việc ứng dụng khoa học công nghệ sẽ tốt hơn. Tuy nhiên, nếu giảm giá thành mà chất lượng kém, thì đó không thể gọi là rẻ.
Nếu tìm một câu trả lời xác đáng cho mọi vấn đề, không chỉ là nhà cho người thu nhập thấp, mà kể cả nhà cho người thu nhập trung bình, trật tự đô thị, sức sống của các doanh nghiệp, sự vận hành của các dòng vốn, các định chế tài chính hoạt động theo đúng quy luật và đóng góp cho xã hội theo chiều hướng phát triển bền vững hơn. Thì câu chuyện có căn nguyên sâu xa lại bắt đầu bởi chỉ hai chữ: minh bạch. Để có được 5 sự minh bạch, cần phải thay đổi quan niệm, thay đổi định hướng giải quyết khó khăn về nhà ở theo hướng giá thành ‘rẻ đi một cách hợp lý’.
Trần Huy Ánh (VnMedia)
