Trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này đã có rất nhiều nội dung được bổ sung với kỳ vọng làm minh bạch thị trường, hạn chế các vấn đề tiêu cực phát sinh trong quản lý đất đai. Trong đó, việc xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về đất đai được nhắc đến như là một yếu tố then chốt để giải quyết vấn đề. Tuy nhiên, có rất nhiều việc cần phải làm để xây dựng được một hệ thống dữ liệu hoàn chỉnh và cập nhật.
Theo thông tin từ Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà, 5 năm tới Việt Nam sẽ có cơ sở dữ liệu về đất đai một cách chuẩn mực. Vậy, đâu là những vấn đề mà cơ quan quản lý cần giải quyết để thực hiện được mục tiêu này.
Cơ sở dữ liệu về đất đai hoàn chỉnh sẽ là yếu tố giúp cho thị trường bất động sản minh bạch hơn. (Ảnh minh họa: Minh Hoàng)
Cả chục năm loay hoay tìm giá thị trường
Hiện nay, dữ liệu đầu vào về giao dịch nhà đất vẫn chưa thực sự chuẩn xác và có độ trễ khiến cho việc xác định giá thị trường không có cơ sở tham chiếu nào cụ thể. Sau 10 năm áp dụng Luật Đất đai 2013, cơ quan quản lý và doanh nghiệp vẫn gặp khó khăn trong việc xác định giá thị trường của nhà, đất.
Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, nhiều người vẫn thường cho rằng khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh đều thấp hơn đáng kể so với giá đất trên thị trường.
Sau đó, người ta lấy những ví dụ cụ thể mà nhiều người thấy đúng nhưng cơ sở pháp lý nào để nói là đúng thì không có. Nói về việc này để thấy rằng, nhận định đúng hay sai về giá đất thị trường cũng chỉ đại khái, tuy thấy vậy nhưng không có căn cứ pháp lý minh chứng.
Thời gian qua, Luật Đất đai 2013 không quy định về khái niệm “giá đất thị trường”. Do không có quy định rõ ràng về giá đất thị trường cho nên những nhận xét cho rằng, khuyết điểm của các cấp có thẩm quyền là ban hành khung giá đất và bảng giá đất thấp hơn giá thị trường chỉ nhận xét chung chung, không chứng minh được cấp nào có lỗi.
Theo Luật Đất đai 2013, nguyên tắc giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất thị trường vẫn tiếp tục được đảm bảo và bỏ qua định nghĩa khái niệm “giá đất thị trường”. Do đó, các vấn đề khúc mắc về giá đất nảy sinh ngày càng nhiều. Người làm luật chỉ cần xây dựng để ban hành khung pháp luật sửa đổi, quảng bá cho người dân hiểu và làm. Giá trị đất thị trường có thể tính hàng ngày chứ không nói hàng năm.
“Nhà chức trách cần lập cơ sở dữ liệu giá đất thị trường, trước mắt có thể sử dụng ngay mạng của hệ thống công chứng và đưa phần mềm xử lý dữ liệu để ước tính giá trị đất đai do Nhà nước quy định”, ông Võ nói.
Trong khi đó, Tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Đại học Luật Hà Nội nhận định, thực tiễn 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 2013 cho thấy, quy định về giá đất cụ thể là điểm không thành công. Giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định, dùng làm căn cứ tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất không nhận được sự đồng thuận của nhiều người.
Những tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chiếm tỷ lệ cao, chiếm đến 60% khiếu nại của người dân. Nguyên nhân chủ yếu là giá đất cụ thể được xác định thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
Theo ông Tuyến, việc xác định giá đất cụ thể cần phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai, áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình cơ quan quản lý giá đất cùng cấp quyết định.
“Cơ sở dữ liệu đất đai mang tính cập nhật vẫn là yếu tố then chốt để giải quyết vấn đề”, ông nói.
Việc cập nhật dữ liệu quan trọng nhất là đúng với diễn biến thực tế. (Ảnh minh họa: Minh Hoàng)
Hoàn chỉnh cơ sở dữ liệu không chỉ là công nghệ
Liên quan đến thông tin đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản, Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Văn Thành đã ban hành Nghị định số 44/2022/NĐ-CP về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Trong đó, yêu cầu Bộ Xây dựng công bố các báo cáo về nhà ở và thị trường bất động sản hàng quý, hàng năm.
Hiện nay, Tổng cục Thống kê hiện cũng công bố số liệu thống kê về giá bất động sản và chỉ số giá thị trường bất động sản. Thêm vào đó, còn có các báo cáo thị trường của một số công ty tư vấn bất động sản thực hiện theo tháng, quý và cả năm.
Trong khi đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đề xuất bổ sung một số quy định nhằm đảm bảo xây dựng hệ thống thông tin đất đai quốc gia theo hướng tập trung, thống nhất, đồng bộ, đa mục tiêu và kết nối liên thông trên phạm vi cả nước. Bộ đề xuất việc xây dựng hệ thống thông tin này phải hiện đại, công khai, minh bạch, ứng dụng công nghệ để từng bước chuyển sang giao dịch điện tử trong lĩnh vực đất đai.
Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, công nghệ là một yếu tố cần nhưng chưa đủ để hệ thống cơ sở dữ liệu nhà đất quốc gia vận hành hiệu quả. Việc xây dựng một hành lang pháp lý chặt chẽ liên quan đến quy hoạch, giao dịch đất đai để có dữ liệu đầu vào chuẩn mực mới tạo nên một hệ thống cơ sở dữ liệu hoàn chỉnh và hiệu quả.
Tại một hội thảo gần đây, Tiến sĩ Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, các thông tin đất đai và báo cáo chính thống của Nhà nước hiện vẫn chưa được xem như các thông tin phổ cập mà chỉ là thông tin cấp theo yêu cầu.
Việc hoàn thiện thể chế trong lĩnh vực đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác còn chậm, đặc biệt là một số quy định thiếu đồng bộ, chưa phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội và thúc đẩy tính minh bạch, an toàn của các giao dịch. Các văn bản mang tính cập nhật và chính thức, công khai hiện đang được hoàn thiện, chờ ban hành.
Để khắc phục những bất cập trong lĩnh vực bất động sản, việc xây dựng hệ thống dữ liệu tổng thể về đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản là điều gần như bắt buộc. Để thực hiện điều này một cách căn cơ với tính pháp lý cao, điều cần làm đầu tiên là phải sửa đổi các Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản.
“Việc sửa đổi cần quy định thông tin phải đăng ký theo thửa, cập nhật tự động theo thời gian, thông tin phải phủ trùm cả nước, tích hợp đa tiện ích. Thông tin phải công khai, minh bạch và dự báo được; sử dụng thông tin có tính phí và nên kết nối thông tin đất đai, nhà ở, bất động sản với dữ liệu cá nhân như căn cước công dân”, ông Chung nói.
Ở góc độ chuyên gia đầu tư, chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh cho biết, giải pháp kỹ thuật để số hóa hệ thống dữ liệu giao dịch không phải quá khó. Vấn đề là ở việc cập nhật dữ liệu có đúng với diễn biến thực tế hay không. Việc cập nhật thông tin đầu vào chuẩn sẽ giúp hoàn thiện bộ chỉ số cho thị trường bất động sản.
Theo ông, ngay cả việc cập nhật lịch sử giao dịch, quy hoạch của bất động sản cũng cần thực hiện đúng và thường xuyên theo thời gian thực thì mới có dữ liệu chuẩn. Điều này hỗ trợ việc liên thông giữa các cơ quan như đóng thuế, nộp tiền sử dụng đất và kiểm tra quy hoạch, giá đất từng khu vực. “Đây là yếu tố quan trọng trong chiến lược minh bạch hóa thị trường bất động sản thời gian tới”, ông Chánh nói.
V.Dũng
(KTSG Online)
