Chống đầu cơ từ việc quản lý thuế đất và điều tiết giá trị gia tăng từ đất

Các chuyên gia trong nhiều lĩnh vực đã cùng phân tích, đưa ra kiến nghị nhằm quản lý thuế đất để tránh đầu cơ và điều tiết giá trị tăng thêm của đất tại hội nghị ngày 30/8. Thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập cá nhân được đề xuất áp dụng đồng thời với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Tại cuộc hội thảo khoa học quốc gia “Nghị quyết 18/NQ-TW/2022 và những vấn đề đặt ra trong sửa đổi Luật đất đai 2013” do trường Đại học Kinh tế Quốc dân phối hợp với Ngân hàng Thế giới và Bộ Tài Nguyên Môi trường tổ chức, GS.TS Hoàng Văn Cường đã đề cập đến việc bãi bỏ khung giá đất, xây dựng khung giá đất sát giá thị trường.

Sửa đổi Luật Đất đai để giải quyết các mâu thuẫn có liên quan đến đất đai. (Ảnh minh họa: H.P)

Vị Phó hiệu trưởng trường Đại học kinh tế Quốc dân cho rằng đây là cuộc cách mạng, thay đổi về tư duy quản lý từ biện pháp hành chính sang cơ chế thị trường. Ông cũng cho rằng cần có quyết tâm trong việc xóa bỏ cơ chế xin – cho, các yếu tố mang tính cá nhân, bởi đây là những rào cản cho sự phát triển ổn định của thị trường.

Ông khuyến nghị cần phân định giá cả thị trường và giá trị thị trường của đất đai, bảng giá đất phải phù hợp với giá trị thị trường và cập nhật giá đất hàng năm, quy định quyền ưu tiên mua của nhà nước đối với đất chuyển nhượng giá thấp, bổ sung thu hồi đất do vi phạm về luật đất đai. Bên cạnh đó, cần  xây dựng cơ sở dữ liệu số đưa thông tin giá và thuế đất, cập nhật cho từng thửa đất, bổ sung quy định về tái điều chỉnh đất đai với sự đồng thuận của người sử dụng đất, cho thuê, nhận góp vốn bừng quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với doanh nghiệp…

Ông Nguyễn Văn Phụng, nguyên Cục trưởng Cục thuế Doanh nghiệp lớn, Tổng cục Thuế, cho rằng những bất cập trong khâu quản lý và sử dụng đất, xuất phát tử việc tổ chức thực hiện các chính sách tài chính về đất đai của các địa phương không có sự thống nhất. Bên cạnh đó, tình trạng tham nhũng, tiêu cực trong việc giao đất, cho thuê đất, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước gây nên những thiệt hại rất lớn cho ngân sách nhà nước. Cơ chế hội đồng trong tổ chức thực hiện việc giao đất, cho thuê đất đã và đang tạo ra những kẽ hở rất lớn gây thất thoát nguồn lực tài chính và có ảnh hưởng đến tiến độ triển khai các dự án đầu tư.

Cho rằng chính sách hiện hành đã bao quát được các loại thuế, khoản thu cần phải có như thực tiễn các nước trên thế giới đã và đang áp dụng, ông Phụng nói: “Không cần phải thêm sắc thuế, khoản thu nào nhưng phải sửa đổi các quy định pháp luật hiện hành cho phù hợp với yêu cầu quản lý và phát triển trong giai đoạn tiếp theo”.

Chính vì vậy, để hạn chế tình trạng đầu cơ cần cân nhắc mối quan hệ giữa tăng thuế đối với đất nắm giữ hay tăng thuế khâu mua bán chuyển nhượng. Đơn cử, đối với đất phi nông nghiệp cần thiết sẽ tăng thuế, áp thuế lũy tiến theo tiêu chí diện tích hoặc theo tiêu chí số lượng thứ tự mảnh đất hoặc kết hợp cả 2 tiêu chí này. Lựa chọn theo cách nào cũng cần tính đến phương án quản lý và công nghệ quản lý. Khi cơ sở dữ liệu công dân, cơ sở dữ liệu đất đai và cơ sở dữ liệu thuế được tích hợp sẽ cho phép cơ quan chức năng chọn lựa được phương án phù hợp trong từng giai đoạn.

Đối với việc điều tiết giá trị tăng thêm từ đất, theo ông Phụng, giá trị tăng thêm lớn nhất từ đất đai trong thời gian vừa qua là do chính sách, thể chế của nhà nước, trong đó vấn đề quy hoạch và đầu tư cơ sở hạ tầng là lớn nhất. Vì vậy cần nhắm vào việc thu tiền sử dụng đất khi giao đất hoặc công nhận đất đang sử dụng chưa có giấy tờ (sổ đỏ) và thuế chuyển nhượng đối với người có đất chuyển nhượng – người được hưởng lợi giá đất tăng do Nhà nước mang lại.

Trên thực tế, đất đang sử dụng đều có chủ, cho nên theo ông Phụng khi nhà nước giao đất cho chủ mới sẽ phải thu hồi đất của người đang sử dụng. Do vậy, khi tính toán khoản thu liên quan đến bàn giao đất, cần phải tính đến khoản chi ra để bồi thường cho người đang sử dụng có đất bị thu hồi.

Từ trước đấn nay đang áp dụng 2 cơ chế: cho phép chủ đầu tư dự án tính bù trừ tiền thu sử dụng đất với tiền chi bồi thường hỗ trợ hoặc ta thu hồi đất; hoặc trung tâm phát triển quỹ đất thu hồi đất để có đất sạch đấu giá hoặc giao cho chủ đầu tư dự án.

“Lâu nay, các doanh nghiệp đang tận dụng cơ chế của chúng ta thông thoáng trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sự “bí mật” trong quy hoạch của cơ quan quản lý đất đai. Các doanh nghiệp đã thực hiện mua gom đất của dân, áp dụng đền bù và các biện pháp tổng hợp để lấy được đất của dân. Sau đó họ tự lập dự án, tự xây dựng phương án đền bù, giải phóng mặt bằng… nên chúng ta không điều tiết được. Vậy, nay cần sửa cơ chế này cùng với việc công khai minh bạch, tăng cường giam sát,” ông Phụng kiến nghị.

Đề cập đến câu chuyện thất thu thuế chuyển nhượng bất động sản, ông Phụng cho rằng nguyên nhân là do cơ chế giá đất tính thuế. Từ thực tế của thị trường, ông kiến nghị áp dụng cả thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Trong đó có chuyển nhượng đất mà bất động sản tọa lạc.

Về thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng đất, ông đề nghị cho khôi phục lại phương pháp áp thuế 25% trên thu nhập chuyển nhượng mà Luật thuế TNCN số 04/2007 đã quy định. Theo ông Phụng, khi thông tin về cá nhân đã sẵn sàng sau khi các dự án dữ liệu dân cư, dữ liệu về đất đai đã được triển khai, nền kinh tế sẽ có nguồn thu thuế không nhỏ từ việc điều tiết giá trị gia tăng thông qua chuyển nhượng bất động sản.

Vân Ly

(KTSG Online)