Lãi suất tăng cao và sự giám sát chặt chẽ của cơ quan quản lý đang gây khó khăn cho các nhà phát triển bất động sản và chủ nợ của họ ở các nền kinh tế châu Á như Hàn Quốc, Hồng Kông, Việt Nam… Điều này cho thấy khủng hoảng bất động sản lan rộng khắp khu vực châu Á, chứ không chỉ riêng Trung Quốc.
Trong khi chính sách thắt chặt tiền tệ mạnh mẽ và đại dịch Covid-19 tác động rõ rệt hơn đến bất động sản thương mại ở Mỹ và châu Âu, thì nhà ở dân dụng lại chịu nhiều căng thẳng hơn ở châu Á. Dưới đây là một số thị trường châu Á, nơi rủi ro bất động sản có thể bùng lên trong năm 2024.
Các khu căn hộ ở Seoul. Trong năm 2023, giá nhà ở Hàn Quốc giảm mạnh nhất trong 25 năm. (Ảnh: Yonhap)
Hàn Quốc nguy cơ nợ xấu bất động sản lên cao
Sau Trung Quốc, thị trường bất động sản Hàn Quốc đang căng thẳng nhất trong khu vực, với giá nhà trong năm 2023 giảm mạnh nhất trong 25 năm. Tình trạng giá nhà giảm sâu là kết quả trực tiếp từ chiến dịch tăng lãi suất chính sách lên mức cao nhất trong 15 năm của Ngân hàng trung ương Hàn Quốc (BoK), ngân hàng đầu tiên ở châu Á bắt đầu chu kỳ thắt chặt tiền tệ kể từ năm 2021.
Vụ vỡ nợ của một nhà phát triển công viên giải trí vào cuối năm 2022 đã kích hoạt một cuộc khủng hoảng trên thị trường tín dụng của Hàn Quốc. Vào thời điểm đó, giới đầu tư ngày càng bất an về tín nhiệm nợ của các doanh nghiệp, dẫn đến tình trạng mất thanh khoản trên thị trường trái phiếu, khiến lợi suất tăng mạnh.
Tình hình đang dần ổn định khi Chính phủ nước này đưa ra một loạt các biện pháp giải cứu bất động sản trong năm qua. Tuy nhiên yêu cầu tái cấu trúc nợ của một công ty kỹ thuật và xây dựng vào cuối tháng 12 vừa qua làm dẩy lên lo ngại lặp lại tình trạng thắt chặt tín dụng như cuối năm ngoái. Điều này thúc đẩy Seoul nhanh chóng đưa ra cam kết tăng cường thanh khoản để ổn định thị trường.
Dẫu vậy, nợ xấu của cả hộ gia đình lẫn doanh nghiệp đang tăng mạnh khiến BoK cảnh báo, rủi ro liên quan đến nợ tài trợ cho dự án, có thể sẽ tăng vào năm tới.
“Hoạt động tái cấu trúc các khoản vay tài chính hỗ trợ cho dự án bất động sản từ giữa năm 2024 có thể làm tăng sự biến động trên thị trường nợ ngắn hạn”, nhà kinh tế Kim Jin-wook của Citigroup, dự báo.
Indonesia nguy cơ vỡ nợ trái phiếu tăng cao
Đợt tăng lãi suất mạnh mẽ nhất của Ngân hàng trung ương Indonesia kể từ năm 2005 làm giảm sức mua của các hộ gia đình, khiến các công ty xây dựng nhà có tỷ lệ nợ cao như PT Lippo Karawaci và PT Agung Podomoro chịu áp lực lớn. Đồng rupiah yếu khiến chi phí trả nợ cho các lô trái phiếu đô la Mỹ sắp đáo hạn của họ đắt đỏ hơn, buộc họ phải bán tài sản để huy động tiền mặt.
Hồi cuối tháng 11, Fitch Ratings cảnh báo rủi ro vỡ nợ của lô trái phiếu trị giá 132 triệu đô la của Agung Podomoro đáo hạn vào tháng 6-2024 sau khi công ty này hủy đề nghị mua lại một phần lô trái phiếu không có tài sản bảo đảm này.
Tuy nhiên, triển vọng chấm dứt chính sách thắt chặt tiền tệ của Indonesia đang giúp trái phiếu đồng đô la, do các công ty bất động sản phát hành, tăng giá. Đồng thời giới đầu tư nước này cũng dự đoán nhu cầu bất động sản sẽ được cải thiện trong năm tới.
Việt Nam trong khủng hoảng thanh khoản
Các đại án lừa đảo và thao túng trái phiếu liên quan đến Tân Hoàng Minh và Vạn Thịnh Phát đã tác động lớn đến lĩnh vực bất động sản của Việt Nam vốn đang bị ảnh hưởng bởi tình trạng dư cung. Các đại án này khiến nhà đầu tư mất niềm tim, cản trở hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, gây ra khủng hoảng thanh khoản. Nhưng những động thái can thiệp của cơ quan quản lý và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam giảm lãi suất nhiều lần đã làm chậm vòng xoáy đi xuống của thị trường bất động sản.
“Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải một năm cực kỳ thách thức, nhưng chúng tôi tin rằng, thời kỳ tồi tệ nhất đã qua. Lãi vay thế chấp đạt đỉnh cao tới 16% tại một số ngân hàng vào đầu năm 2023 nhưng sau đó đã giảm đáng kể”, Michael Kokalari, nhà kinh tế trưởng tại VinaCapital Group, viết trong một báo cáo.
Tuy nhiên, các rủi ro từ thị trường bất động sản vẫn còn. Theo Sue Ong, nhà phân tích tín dụng của S&P Global Ratings, một số ngân hàng của Việt Nam có bộ đệm vốn mỏng và một số ngân hàng có mức độ tiếp xúc cao với bất động sản.
Điển hình của cuộc khủng hoảng bất động sản là Novaland Investment Group, một trong những nhà phát triển lớn ở Việt Nam. Công ty đã đã được các chủ nợ đồng ý gia hạn lô trái phiếu chuyển đổi trị giá 300 triệu đô la Mỹ, sau khi không thể thanh toán lãi vào tháng 7. Theo dữ liệu do Bloomberg tổng hợp, dù giá của trái phiếu này tăng sau thông tin trên nhưng vẫn đang niêm yết ở mức cao cho thấy kỳ vọng của nhà đầu tư về việc thu hồi toàn bộ nợ là thấp.
Hồng Kông cuộc đua xuống đáy của giá nhà
Hồi tháng 8, trái phiếu đô la vĩnh viễn (không có ngày đáo hạn) do một số nhà phát triển bất động sản ở Hồng Kông phát hành, chứng kiến đợt bán tháo tồi tệ nhất trong nhiều năm. Tình trạng bán tháo diễn ra trong bối cảnh lo ngại chi phí tài chính tăng vọt và tác động lan tỏa của cuộc khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc. Dẫn đầu đà giảm giá là trái phiếu của New World Development Co., một trong những nhà phát triển mắc nợ nhiều nhất ở Hồng Kông.
Đằng sau sự lo lắng của các nhà đầu tư là vòng xoáy suy giảm của thị trường bất động sản Hồng Kông, khiến giá nhà ở thành phố này giảm xuống mức thấp nhất trong gần bảy năm. Doanh thu từ các tòa nhà văn phòng và không gian bán lẻ cũng suy yếu sau 3 năm chính quyền áp đặt các biện pháp hạn chế nghiêm ngặt để kiểm soát Covid-19 và chiến dịch thắt chặt tiền tệ lịch sử của Cục Dự trữ liên bang Mỹ.
Nhu cầu sụt giảm đến mức các nhà phát triển bất động sản Hồng Kông buộc phải giảm mạnh giá bán nhà, một chiến thuật mà họ đã không triển khai trong nhiều năm. Trong khi đó, các ngân hàng chật vật tìm khách mua những căn nhà bị tịch biên với mức chiết khấu sâu không kém.
“Chúng tôi cảm thấy lo ngại cho các nhà phát triển ở Hồng Kông đầu tư bất động sản dân cư và thương mại ở các thành phố cấp thấp ở Trung Quốc đại lục, cũng như những nhà phát triển có danh mục văn phòng lớn nằm bên ngoài các khu vực trung tâm. Bởi lẽ với tình hình thực tế hiện nay tỷ lệ trống ngày một tăng cao và giá thuê tiếp tục giảm sâu”, Zerlina Zeng, nhà phân tích tín dụng cấp cao của Creditsights, nói.
Úc sức ép từ lãi suất leo thang
Úc đang chứng kiến một dạng căng thẳng bất động sản theo cách khác. Chu kỳ thắt chặt tiền tệ mạnh mẽ của Ngân hàng Dự trữ Úc (RBA) làm dấy lên lo ngại về khả năng các hộ gia đình chịu đựng lãi vay thế chấp cao hơn.
Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF) cảnh báo, nền kinh tế Úc có thể cảm nhận tác động rõ rệt của chi phí đi vay cao hơn vào thời điểm mà một lượng lớn các khoản cho vay mua nhà có mức lãi suất cố định thấp kỷ lục trong thời kỳ đại dịch sẽ chuyển sang lãi suất thả nổi cao hơn. Theo IMF, tại Úc, hơn 50% các khoản vay thế chấp có lãi suất thả nổi.
Hồi tháng 10, RBA cảnh báo, một số lượng nhỏ hộ gia đình nhưng ngày càng tăng đang ở giai đoạn đầu của tình trạng căng thẳng tài chính. Khoảng 14% hộ gia đình vay thế chấp lãi suất cố định dự kiến đối mặt với mức thanh toán thế chấp tăng hơn 60% sau khi hợp đồng vay cũ hết hạn.
Lê Linh
(KTSG Online /Theo Bloomberg)
