Nghị quyết số 18-NQ/TW của BCH Trung ương Đảng được đánh giá là bước đột phá để đưa giá đất sát giá thị trường, ngăn ngừa tham nhũng, dẹp nạn đầu cơ. Ghi nhận từ thực tế của thị trường cho thấy, để phát triển ổn định thị trường, cần triển khai đồng loạt nhiều giải pháp phù hợp, khoa học và khả thi.
Bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá đất
Tại dự thảo Luật Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất bỏ quy định khung giá đất.
Điều 113 Luật Đất đai (2013) quy định Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.
Các phương pháp định giá, đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay còn bất cập, chưa phù hợp với thực tế. (Ảnh minh họa: H.P)
Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, quá trình thực hiện thời gian qua cho thấy khung giá đất không theo kịp biến động giá đất trong thực tế, chưa điều chỉnh kịp thời, biên độ quá rộng. Một số địa phương đề nghị cho phép ban hành bảng giá đất vượt khung giá, có địa phương đề nghị bỏ khung giá đất.
Pháp luật về đất đai đã quy định các nguyên tắc định giá đất, trong đó có nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường; quy định 5 phương pháp định giá đất (so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất); quy định Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm 1 lần làm căn cứ xây dựng Bảng giá đất; quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành Bảng giá đất định kỳ 5 năm 1 lần để sử dụng vào các trường hợp tính thuế, phí, lệ phí…; quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể để sử dụng vào các trường hợp giao đất, cho thuê đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất…; quy định về tư vấn xác định giá đất, quyền và trách nhiệm của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.
Các phương pháp định giá, đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay còn bất cập, chưa phù hợp với thực tế. Giá đất được xác định thưởng thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường. Chưa xử lý triệt để tình trạng chênh lệch giá đất giáp ranh giữa các địa phương. Chưa có chế tài xử lý hành vi sai phạm trong xác định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất. Quy trình định giá đất cụ thể, thẩm định giá đất chưa bảo đảm tính khách quan, yếu tố chuyên môn để quyết định giá đất theo cơ chế thị trường.
Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, trong quá trình thực hiện, khung giá đất, bảng giá đất chưa theo kịp biến động giá đất trong thực tế, chưa điều chỉnh kịp thời, biên độ quá rộng… Khung giá đất thấp dẫn đến khó khăn cho địa phương ban hành Bảng giá đất phù hợp với giá đất thị trường. Do đó, việc bỏ khung giá đất nhằm hoàn thiện cơ chế định giá đất.
Sửa đổi, bổ sung quy định về các nguyên tắc định giá đất, Bảng giá đất, giá đất cụ thể, tư vấn xác định giá đất theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành nhằm bảo đảm thị trường bất động sản được công khai, minh bạch; đẩy nhanh quá trình xác định, thẩm định, quyết định giá đất để tính thu các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai và bảo đảm giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường, cân bằng lợi ích các bên và phát huy hiệu quả trong quản lý, sử dụng đất đai ở Việt Nam.
Việc bổ sung quy định cơ quan định giá đất cấp tỉnh giúp đảm bảo và tăng cường tính khả năng thi hành và tuân thủ pháp luật của các cơ quan, tổ chức, cá nhân; nâng cao tính độc lập của các chủ thể trong quá trình xác định giá đất cụ thể.
Để thực hiện đề xuất trên, cần phải thay đổi chính sách về giá đất và sẽ phát sinh một số thủ tục hành chính liên quan đến điều kiện thực hiện, trình tự thủ tục thực hiện việc xác định giá đất.
Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, thực hiện đề xuất trên sẽ giúp cho địa phương chủ động trong việc ban hành bảng giá đất; sẽ khắc phục được các vướng mắc trong thực tế triển khai, đảm bảo việc định giá công khai, minh bạch, đẩy nhanh quá trình xác định, phê duyệt giá đất cụ thể; hạn chế việc khiếu nại liên quan đến giá đất.
Đầu cơ sốt đất vì khung giá thấp
Luật sư Phạm Ngọc Quang, Đoàn Luật sư TPHCM, cho rằng với các khu vực đất ở đô thị, từ lâu đã hình thành cơ chế 2 giá, công chứng thì theo khung giá nhà nước và giá bán thỏa thuận thì rất cao, gây thất thu lớn cho nhà nước.
Theo ghi nhận thực tế của người viết, khung giá đất hiện hành trong một số trường hợp chỉ bằng khoảng 30-70% giá thị trường, kể cả đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp. Đặc biệt đất ở đô thị như TPHCM, trong khi khung giá của nhà nước chỉ dừng 200-250 triệu đồng/m2 đối với đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ… thì giá đất thị trường khoảng 1-1,2 tỉ đồng/m2.
Tình trạng hai giá tạo cơ hội cho xu thế đầu cơ lướt sóng trong lĩnh vực bất động sản. Người có vốn nhàn rỗi không đầu tư vào sản xuất, kinh doanh mà đua nhau dồn tiền mua, ký gửi bán lại bất động sản.
Việc công bố công khai về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các dự án đã được phê duyệt theo quy định… để người dân hiểu rõ thông tin, sẽ giúp tránh bị giới đầu cơ lợi dụng thổi giá, đẩy giá đất nền. (Ảnh minh họa: H.P)
Các báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản trong thời gian qua cũng cho thấy, trong 3-4 năm qua, biến động giá bất động sản ở TPHCM, Long An, Bình Dương, Đông Nai… đã vượt tăng 40-60%. Thậm chí với các khu vực Gò Vấp, Bình Tân, Tân Phú, quận 8, giá đã vượt tăng 120% so với năm 2018.
Việc định giá đất theo khung giá thấp hơn nhiều so với giá trị thật trên thị trường, khiến các dự án trọng điểm chậm tiến độ, ngưng trệ, gây lãng phí lớn nguồn lực đất đai, làm phát sinh vụ việc người dân không đồng tình, khiếu kiện kéo dài.
Có thể kể đến dự án tuyến metro số 2 Bến Thành-Tham Lương được phê duyệt năm 2010 với tổng mức đầu tư hơn 1,3 tỉ đô la Mỹ, sau đó điều chỉnh lên 2,1 tỉ đô la Mỹ và cuối năm 2019. Sự chậm trễ kéo dài tại dự án này có một phần nguyên nhân là công tác giải phóng mặt bằng gặp khó khăn.
Dự án BOT mở rộng xa lộ Hà Nội và Quốc lộ 1 kết nối Đồng Nai, Bình Dương ở cửa ngõ phía Đông TPHCM thi công từ năm 2010 cũng dở dang do khâu giải phóng mặt bằng chậm, người dân vẫn thắc mắc khung giá đền bù quá thấp so với thực tế.
Trên địa bàn thành phố Thủ Đức, dự án cầu Nam Lý, cầu Tăng Long, cầu Long Đại với tổng vốn đầu tư gần 1.700 tỉ đồng cũng đang “đắp chiếu” nhiều năm qua vì vướng đền bù giải phóng mặt bằng.
Sự phát triển nóng và không ổn định của thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua cũng đặt ra yêu cầu cấp thiết về chính sách kịp thời để kiểm soát, làm hạ nhiệt, đưa giá nhà đất về đúng giá trị của nó. Bởi giá bất động sản cao sẽ giảm năng lực cạnh tranh của nền kinh tế khi thu nhập người dân chưa tương xứng. Việc giám sát thực hiện điều chỉnh bảng giá đất hằng năm cần được đặc biệt chú trọng để đảm bảo tính minh bạch, khách quan, tránh tiêu cực của việc thông đồng giá hay “làm giá”…
Cần nhiều giải pháp đồng hành
Nghị quyết số 18-NQ/TW tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao, được đánh giá có nhiều điểm đột phá về quản lý đất đai.
Trong đó đáng chú ý là sự khẳng định “bỏ khung giá đất” nhưng vẫn tiếp tục sử dụng cơ chế “bảng giá đất” linh hoạt trong việc điều chỉnh, đơn giản hóa quy trình điều chỉnh bảng giá đất phù hợp với thị trường.
Đây được cho là quyết định thay đổi cơ bản chính sách quản lý giá đất của Nhà nước cho phù hợp thị trường, một chính sách được thống nhất ý chí từ gần 20 năm nay mà không có giải pháp hiệu quả để thực thi.
Nếu luật hóa trung thực, triển khai nghiêm ngặt thì các chính sách đổi mới sẽ đưa giá đất gần thị trường hơn, khiếu kiện về giá đất của dân sẽ giảm, nạn đầu cơ và tham nhũng về đất đai cũng sẽ được giảm thiểu.
Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân tại Hội nghị “Phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh và bền vững” diễn ra vào tuần qua đã cho biết, việc công bố công khai về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các dự án đã được phê duyệt theo quy định… để người dân hiểu rõ thông tin, sẽ giúp tránh bị giới đầu cơ lợi dụng thổi giá, đẩy giá đất nền.
Ông Trần Văn Thiện, Giám đốc Công ty Tân Đại Phát chuyên sản xuất sơn xây dựng, chia sẻ ông có một xưởng sản xuất 300m2 ở quận 12, song để đáp ứng các yêu cầu về quy hoạch, cách đây hơn 2 năm ông đã thực hiện việc di dời xưởng ra các khu vực vùng ven để tránh gây ô nhiễm do sản xuất tại khu vực dân cư.
Nếu như 2-3 năm trước đây, số tiền bán đất tại quận 12 của ông Thiện có thể mua được vài ngàn mét vuông đất tại khu vực Hóc Môn, Củ Chi để xây nhà xưởng mới. Nhưng hiện tại, với cùng số tiền đó gửi tiết kiệm tại ngân hàng trong 2 năm nền kinh tế bị ảnh hưởng bởi Covid-19, ông chỉ mua được khoảng 500m2, do giá đất tại Hóc Môn và Củ Chi đang bị đẩy lên quá cao trong giai đoạn “sốt”.
Ở góc nhìn của một người làm kinh doanh quy mô nhỏ như ông Thiện, trước khi bàn chuyện bỏ khung giá đất, các cơ quan chức năng cần phải xác định chính xác “giá đất thị trường” là như thế nào? Đâu là giá trị thật sự của nhà, đất hiện hữu? Và khi giá bất động sản đang bị đẩy lên quá cao, cơ sở nào để kéo nó về giá trị thật?
Ông cũng không dấu nỗi lo ngại rằng nếu các địa phương cứ xây dựng bảng giá đất theo giá thị trường hiện nay thì các doanh nghiệp nhỏ như công ty của ông sẽ không dám đầu tư mở rộng sản xuất, vì doanh thu kiếm được không thể theo kịp với đà tăng của giá bất động sản.
Trong cuộc trao đổi với Báo Tuổi Trẻ, ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội đồng Thẩm định giá Việt Nam cho biết, việc xác định giá theo thị trường hiện nay đang gặp khó vì chúng ta vẫn xác định giá trị đất đai theo mục đích sử dụng.
Luật đất đai hiện đã quy định giá thị trường là giá đấu giá, giá trao đổi, chuyển nhượng nhưng có đúng nghĩa hay không khi vẫn bị ràng buộc bởi mục đích sử dụng đất?! Dù trên thị trường giá mua bán đất đai vẫn tuân theo mục đích sử dụng nhưng giá thị trường còn bao gồm nhiều tiêu chí khác: cung cầu, vị trí, diện tích, khả năng sinh lợi, thời gian sử dụng. Nếu không sửa đổi cái gốc, thì việc xác định giá đất sát với thị trường rất khó.
Báo Tuổi Trẻ cũng dẫn lời chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh góp ý, chính sách giá đất cần hoàn thiện theo hướng chuyển trách nhiệm xây dựng bảng giá đất từ UBND cấp tỉnh sang Chính phủ (do Bộ TN-MT phối hợp với Bộ Tài chính tham mưu) nhằm bảo đảm tính thống nhất, hiệu lực, hiệu quả, tuân thủ các nguyên tắc thị trường.
Đồng thời, tiếp tục giao chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể không thấp hơn so với giá đất trong bảng giá đất hằng năm do Chính phủ công bố và theo tư vấn xác định giá.
Muốn thực hiện việc xác định giá đất theo thị trường cần sớm có cơ quan quản lý thống nhất thông tin về đất đai, trước hết cần xây dựng hệ thống thông tin về đất đai, giá cả công khai, minh bạch, hiệu quả.
Đông Hải
(KTSG Online)
