Trải qua 17 năm hình thành và phát triển, thị trường bất động sản (BĐS) TP.HCM được đánh giá là thị trường tiềm năng và có tốc độ phát triển cao trên cả nước, góp phần đáng kể trong việc phát triển an sinh – xã hội, song hành với những thành tựu đáng ghi nhận ấy là hàng loạt những vấn đề bất cập từ công tác quản lý, chất lượng nguồn nhân lực tham gia thị trường đến sự phát triển lệch lạc trong các phân khúc là nguy cơ tiềm ẩn tạo nên sự mất ổn định.
Dân số lớn – lợi thế tuyệt đối
Tại mỗi thời điểm với sự điều chỉnh tự nhiên của quy luật thị trường kết hợp với sự can thiệp, điều chỉnh của Nhà nước, cộng hưởng với tác động của nhiều yếu tố khác như: Thị trường vốn, thị trường tài chính, tín dụng, thị trường VLXD… sẽ tạo ra những thuận lợi và cũng xuất hiện những khó khăn, bất cập cho sự phát triển của thị trường BĐS TP.HCM.
Lợi thế tuyệt đối của thị trường BĐS TP.HCM là quy mô dân số lớn với khoảng 6,4 triệu người sinh sống (chưa tính lao động nhập cư), dự báo đến hết năm 2020, dân số của TP khoảng 10 triệu người, nhu cầu nhà ở, đất sản xuất, làm việc, sinh hoạt tăng nhanh, dự tính hàng triệu mét vuông sàn sẽ được xây dựng mới hàng năm tại TP.HCM, lượng cầu tăng là cơ sở thúc đẩy thị trường phát triển. Là tâm điểm của Vùng kinh tế trọng điểm khu vực phía Nam, TP.HCM có vị thế chiến lược trong trục giao thông Bắc – Nam và hành lang Đông Tây, do đó kinh phí đầu tư vào hạ tầng cơ sở rất lớn – đây cũng chính là điều kiện thuận lợi cho sự phát triển các BĐS thương mại, dịch vụ, công nghiệp… nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của thị trường.
Thêm nữa, TP.HCM – trung tâm tài chính lớn nhất cả nước, là nơi hoạt động của hầu hết các ngân hàng lớn trong và ngoài nước và của nhiều quỹ đầu tư, có vai trò quan trọng trong việc tài trợ vốn cho các chủ thể tham gia thị trường, có như vậy thị trường mới có thể hoạt động thông suốt và quy mô ngày càng mở rộng. Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào thị trường BĐS TP có xu hướng tăng trong nhiều năm. Nhờ đó, không những cảnh quan đô thị mà còn các dịch vụ du lịch, thương mại và chất lượng cuộc sống từng bước được cải thiện, sẽ góp phần thúc đẩy thị trường BĐS TP phát triển cả về mặt chất lượng và số lượng.
Chủ trương Nhà nước và lãnh đạo UBND TP về phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn TP bằng các chính sách hỗ trợ đất sạch, miễn giảm một phần thuế, hỗ trợ tín dụng sẽ tạo động lực cho các Cty BĐS thay đổi chiến lược, đầu tư nhiều hơn vào phân khúc này. Do kinh tế phát triển, thu nhập của cộng đồng dân cư TP tăng, dẫn đến nhu cầu nhà ở, đất ở, sinh hoạt, nghỉ dưỡng tăng tác động lên nhu cầu thị trường, là cơ sở để thị trường phát triển.
Xoay xở với mục tiêu 4 năm thêm 30 triệu m2 nhà ở
Mục tiêu của giai đoạn từ năm 2011 – 2015 TP sẽ xây dựng thêm 39 triệu m2 nhà ở để đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của người dân sẽ khó đạt được nếu tình hình kinh tế vẫn ì ạch như thời gian gần đây.
Trong năm 2011, TP.HCM đã phát triển được khoảng 8,4 triệu m2 nhà ở, trong đó nhà ở do dân tự xây dựng là 7,4 triệu m2, nhà ở thương mại là trên 430 nghìn m2. Còn lại trên 500 nghìn m2 là nhà ở cho công nhân, nhà tái định cư, nhà cho cán bộ công chức và ký túc xá sinh viên… Như vậy trong năm vừa qua, TP đã vượt chỉ tiêu đề ra gần 11%. Đây là tín hiệu đáng mừng, nhưng theo dự báo của các sở, ban ngành và Hiệp hội BĐS TP thì hiện tại, ngành BĐS sẽ còn phải đối mặt với rất nhiều khó khăn thách thức cam go hơn cả năm 2011.
Nói về những khó khăn và tồn tại của ngành BĐS của TP trong thời gian qua cũng như sắp tới, ông Nguyễn Văn Danh – Phó giám đốc sở Xây dựng TP cho rằng: Qua nhiều năm phát triển, thị trường BĐS TP ngày càng đóng vai trò chủ lực trong nền kinh tế, là nền tảng cho tăng trưởng kinh tế, tạo công ăn việc làm, đồng thời góp phần quan trọng cho an sinh xã hội…
Tuy nhiên vẫn còn tồn tại nhiều bất cập hạn chế trong lĩnh vực này như nhà ở phát triển mất cân đối, dư thừa nhà cao cấp, thiếu sản phẩm nhà ở thu nhập thấp và nhà ở cho thuê phù hợp với đại bộ phận dân cư. Năng lực của DN kinh doanh BĐS chưa phù hợp với yêu cầu của thị trường, phần lớn đều có quy mô vốn nhỏ, chưa chuyên nghiệp nên làm liều đi vay vốn ngân hàng với lãi suất cao, từ đó đẩy giá nhà ở tăng qúa cao so với thu nhập trung bình của người dân và so với mặt bằng chung của thế giới.
Ngoài ra, theo nhiều chuyên gia, một số yếu tố cũng rất quan trọng, đó chính là tính minh bạch của thị trường BĐS còn thấp, chưa đáp ứng được yêu cầu hội nhập. Hiện nay, vai trò điều tiết của Nhà nước trong lĩnh vực này vẫn chưa được phát huy, sự tham gia còn khiêm tốn và mờ nhạt, chưa tương xứng với vai trò, vị trí.
Đặc biệt là các chính sách ưu đãi với chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội hiện nay chưa thật khuyến khích, thu hút các thành phần kinh tế tham gia đầu tư nên các DN chủ yếu chỉ tập trung xây dựng nhà thương mại, rất ít DN tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội vì thời gian thu hồi vốn lâu, lợi nhuận lại ít… Chính vì vậy, mục tiêu đến năm 2015 diện tích nhà ở bình quân đầu người của TP là 17m2 không hề đơn giản.
Có thể nói dù đang gặp vô cùng khó khăn, nhưng theo đánh giá của các chuyên gia thì ngành BĐS tại TP.HCM vẫn còn rất nhiều tiềm năng để phát triển. Thứ nhất, nhu cầu thực về nhà ở của người dân TP là rất lớn và có xu hướng tăng mạnh bởi dân số của TP ngày một đông. Thứ hai, quỹ đất của TP cho phát triển nhà ở cũng còn rất lớn. Thứ ba, tình trạng xuống cấp và thiếu thống nhất, đồng bộ do quy hoạch trước đây đã làm cho nhiều khu vực trở nên cũ nát và vô cùng lộn xộn cần được chỉnh trang và kiến tạo lại. Thứ tư, về chính sách tài chính và pháp luật hứa hẹn nhiều thay đổi giúp cho ngành BĐS có thêm nhiều cơ hội, nhất là dễ dàng tiếp cận nguồn vốn và nhanh chóng trong các khâu thủ tục hành chính…
Để thị trường BĐS hồi phục và phát triển bền vững, theo Sở Xây dựng TP.HCM, thời gian tới cần có giải pháp cải thiện tính minh bạch của thị trường gắn với việc công khai quy hoạch xây dựng, công bố công khai các dự án kêu gọi đầu tư, tổ chức đấu thầu, đấu giá một cách nghiêm túc… Bên cạnh đó, Nhà nước nên trực tiếp tham gia phát triển quỹ đất sạch đối với những dự án xây dựng khu đô thị mới; hình thành các định chế tài chính phi ngân hàng để phát triển các công cụ tài chính, tăng cường nguồn vốn cho thị trường BĐS; đẩy mạnh đầu tư xây dựng, phát triển quỹ nhà ở xã hội để đa dạng hóa hàng hóa BĐS…
Trí Anh (tổng hợp)
