Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, bổ sung, cung cấp khuôn khổ pháp lý rõ ràng và minh bạch hơn, được đánh giá sẽ tác động đến người mua nhà theo hướng bảo vệ, tăng cường quyền và lợi ích của họ trong “sân chơi” bất động sản hoàn toàn mới…
Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định với Luật Đất đai 2024, các quy định đã “lấy người dân làm trọng tâm”, bảo vệ lợi ích tối đa cho người mua nhà. Trong đó, về quy định bảng giá đất mới, giá đất được tính theo nguyên tắc thị trường, tiến độ đền bù, giải phóng mặt bằng được đẩy nhanh và người dân được hưởng lợi khi bị thu hồi đất.
Đồng thời, hạn chế động lực đầu cơ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững khi chi phí chuyển nhượng, thuế… tăng cao. Phương pháp định giá đất cụ thể, minh bạch cũng giúp các dự án triển khai thông suốt, tháo gỡ vướng mắc cho những dự án bị tạm dừng, thúc đẩy nguồn cung mới vào thị trường, tạo điều kiện cho chủ đầu tư cân đối chi phí vốn và hạ giá bán nhà. Qua đó, hỗ trợ nhu cầu mua nhà của người dân.
(Ảnh minh họa)
Người dân được hưởng lợi
Mặt khác, quy định mới liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã sửa đổi rõ ràng và minh bạch hơn. Nếu như trước đây, rất nhiều người mua nhà phải vất vả, thậm chí phải “xin” để được cấp giấy chứng nhận, thì trong Luật Đất đai 2024, trách nhiệm này thuộc về Nhà nước. Nhà nước phải cấp giấy chứng nhận cho người dân, thuộc diện được cấp giấy chứng nhận. Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 còn hướng đến quyền lợi của người mua nhà, khi chính thức cấp chứng nhận quyền sở hữu cho đất chưa có sổ từ sau năm 2014.
Tương tự, Luật Nhà ở 2023, những tiêu chuẩn mới về thiết kế, xây dựng và quản lý nhà ở được nâng cao, đảm bảo an toàn và chất lượng sống cho người mua. Quy định chung cư mini phải đủ phòng cháy, chữa cháy và được xem xét cấp sổ hồng nếu đáp ứng tiêu chí, sẽ tạo điều kiện thúc đẩy cả an sinh, an toàn xã hội cho người dân, lẫn hỗ trợ cá nhân, tập thể phát triển loại hình này.
Quy định yêu cầu phát triển nhà ở và không phân lô, bán nền tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II, loại III, cũng làm hạn chế phát sinh những vụ việc lừa đảo, mà người mua là nạn nhân như thời gian qua. Quy định mở rộng quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài, tăng thời gian sở hữu và đơn giản hóa thủ tục mua nhà sẽ tạo thuận lợi cho nhà đầu tư nước ngoài.
Đặc biệt, Luật Nhà ở 2023 bổ sung đối tượng được đầu tư phát triển nhà ở xã hội và cả đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội. Thông qua đó giúp phát triển nguồn cung nhà ở xã hội, hỗ trợ người thu nhập thấp dễ dàng tiếp cận dự án nhà ở có giá phù hợp, cùng các chương trình vay vốn ưu đãi.
Còn với quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, môi trường kinh doanh bất động sản sẽ lành mạnh, minh bạch, đúng như chủ trương của Chính phủ. Theo đó, Luật quy định, môi giới phải có chứng chỉ hành nghề, phải hoạt động trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, hoặc sàn giao dịch bất động sản. Yêu cầu giao dịch bất động sản phải thực hiện qua sàn sẽ tăng cường minh bạch và hạn chế rủi ro trong giao dịch cho khách hàng.
Ngoài ra, chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản buộc phải thanh toán qua ngân hàng, dự án bất động sản phải công khai thông tin trước khi đưa vào kinh doanh. Vars cho rằng các quy định này sẽ là nền tảng để xây dựng và số hóa cơ sở dữ liệu các dự án, nhằm công bố công khai cho thành viên thị trường, tránh tình trạng thông tin bất cân xứng, giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà.
Thêm một quy định khác là chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Quy định này góp phần bảo vệ người mua khỏi rủi ro chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng, trước khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết.
Mặt khác, người mua nhà có thể giảm bớt áp lực chi phí tài chính nếu mua sản phẩm từ chủ đầu tư uy tín, khi Luật Kinh doanh bất động sản mới cho phép khách hàng toàn quyền lựa chọn việc có cần phải áp dụng, việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình, khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Luật mới cũng quy định rõ ràng trách nhiệm của chủ đầu tư trong hoạt động bàn giao nhà đúng hạn, đảm bảo chất lượng công trình và xử lý các khiếu nại của người mua.
Tạo điều kiện thuận lợi cho người mua nhà
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Vars, cho rằng Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản được sửa đổi, bổ sung sẽ cung cấp khuôn khổ pháp lý rõ ràng, linh hoạt hơn; sau khi thực thi sẽ là cơ hội tốt cho người mua nhà. Việc có các quy định mới, quyền và lợi ích của người mua nhà được bảo vệ, với nhiều lựa chọn hơn khi nguồn cung được khơi thông. Đặc biệt, chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội và mở rộng quyền sở hữu liên quan đến người nước ngoài, tiếp tục tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, nhà đầu tư trong sở hữu, kinh doanh bất động sản.
“Từ diễn biến thực tế nên không chỉ người dân – đối tượng trực tiếp hưởng lợi, mà cả doanh nghiệp, đều đang “nín thở” chờ bộ ba Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản sửa đổi áp dụng sớm, nhằm tạo ra “chất xúc tác” giúp pháp lý khơi thông, nguồn cung nhà ở cải thiện”, chuyên gia chia sẻ.
Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu, thị trường sẽ tăng trưởng trở lại vào năm 2025 nếu được “tiếp sức” bằng việc Quốc hội cho phép áp dụng sớm đối với ba luật này.
Trên lý thuyết, việc sửa đổi các luật nhằm khắc phục những vấn đề vướng mắc, khó khăn trong thực tiễn, đồng thời đưa ra biện pháp quản lý chặt chẽ hơn, đảm bảo quyền lợi của người dân, doanh nghiệp. Do đó, nếu được áp dụng sớm, hứa hẹn đem lại lợi ích cho người dân lẫn doanh nghiệp.
“Chưa bao giờ cùng một lúc sửa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… Dù thực tế có độ trễ về mặt chính sách, song tất cả những luật sửa đổi nêu trên, kỳ vọng trở thành “trợ lực” hỗ trợ thị trường bất động sản ngày càng tốt lên”, ông Châu bày tỏ.
Vị Chủ tịch HoREA nhận định đã có những tín hiệu rõ ràng cho thấy thị trường bất động sản đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất từ trước đến nay. Dự báo, thị trường bắt đầu phục hồi từ cuối năm 2024, tăng trưởng trở lại bình thường từ năm sau trở đi, do “độ trễ” của chính sách.
Cũng đưa ra bình luận, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, đánh giá những thay đổi liên quan đến các luật trong lĩnh vực nhà ở, bất động sản mới được Quốc hội thông qua là bước tiến lớn về chính sách. Đây là một trong những khung pháp lý quan trọng với nhiều quy định tác động tốt đến thị trường, chủ đầu tư và khách hàng. Trong các luật có những điểm mới được cho là phù hợp thực tiễn, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của pháp luật.
Thanh Xuân
(VnEconomy)
