Những giải pháp mà các cơ quan chức năng đang triển khai để “phá băng” thị trường bất động sản mới chỉ chạm vào một vài góc cạnh chứ chưa thể làm tan băng thị trường này. Để thị trường bất động sản vận hành thông suốt cần có những công cụ mạnh mẽ hơn, tập trung thẳng vào những phân khúc đang tồn đọng lớn nhất và cũng là bế tắc nhất hiện nay, đó là loại nhà ở trung, cao cấp.
GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, nhận định:
Nếu nói giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản phải nói gốc rễ là Nghị quyết (NQ) 02 của Chính phủ, trong đó có những đề xuất của các bộ: Xây dựng, Tài chính, Ngân hàng Nhà nước. NQ 02 đã đưa ra các giải pháp tương đối đầy đủ, trong đó giải pháp dài hơi là rà soát văn bản pháp luật, giải pháp trung hạn là rà soát quy hoạch, các giải pháp cụ thể là điều chỉnh dự án, tăng vốn vay cho bên cầu, bên cung, kể cả các giải pháp đối với khu vực bất động sản tồn đọng.
Tuy nhiên, hiện 2 cơ quan chính là Bộ Xây dựng và NHNN vẫn đang loay hoay vào gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng, coi như điểm nổ đầu tiên, cú hích đầu tiên vào thị trường. Điều đáng nói ở đây là mặc dù đã có 2 thông tư của Bộ Xây dựng và NHNN với những hướng dẫn cụ thể, chi tiết nhưng đến thời điểm này, 70% vốn trong tổng vốn 30.000 tỷ đồng của Chính phủ chưa triển khai được do vướng nhau về nguyên tắc. Nghịch lý ở chỗ, người nghèo thì không có tài sản thế chấp, giải pháp thế chấp bằng chính tài sản nhà ở sẽ mua thì ngân hàng không mặn mà do nhà ở xã hội không được mua bán, giao dịch trong thời gian nhất định. Ngân hàng phải thu hồi vốn vay chứ không thể để phát sinh thêm nợ mới khó đòi nên việc triển khai ách tắc. Tình thế hiện nay là khó có giải pháp khả thi bởi vì nguyên tắc này phá vỡ nguyên tắc nọ.
Phải chăng việc xác định người có thu nhập thấp cần được ưu tiên hỗ trợ đã không giúp ích gì nhiều cho việc phá băng thị trường bất động sản?
GS Đặng Hùng Võ (ảnh bên): – Hỗ trợ nhà ở cho người nghèo luôn là việc cần làm, trong bất kỳ bối cảnh nào và cần chính sách ưu tiên. Tuy nhiên, nếu nhằm mục đích làm ấm thị trường bất động sản hiện nay thì chúng ta phải xem xét lại xem nên ưu tiên đối tượng nào. Tôi cho rằng, lời giải là cần ưu tiên người có nhu cầu, có năng lực tài chính ở một mức độ nhất định, chỉ cần sự hỗ trợ nhỏ nữa là mua được nhà chứ không phải là những người không có gì trong tay, toàn bộ đi vay. Chuyện này cần thống nhất lại quan điểm, nếu không lại rơi vào tình trạng công kích nhau là tại sao không ưu tiên nhóm người nghèo nhất trong xã hội? Rõ ràng thực tế cho thấy nếu ưu tiên người nghèo nhất trong xã hội thì phá vỡ nguyên lý không bảo đảm khả năng trả nợ. Gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng đã có tiền thật, chỉ cần giải ngân thôi mà còn khó như vậy thì câu chuyện giải quyết tồn kho bất động sản trị giá hàng tỷ USD còn khó đến đâu. Thị trường muốn thông thoáng thì giải quyết “cục máu đông”, đó mới là chính chứ không phải tăng nguồn cung cho khu vực giá thấp. Đến thời điểm này vẫn chưa có chương trình cụ thể nào động chạm đến vấn đề chính của thị trường là giải quyết “cục máu đông” đó.
Vậy theo ông, giải quyết “cục máu đông” này chúng ta cần phải bắt đầu từ đâu?
– Theo thống kê của Bộ Xây dựng, số lượng tồn đọng bất động sản rất lớn, chủ yếu nằm ở phân khúc nhà ở trung, cao cấp, phân khúc mà nhu cầu thực tế của xã hội chưa có. Theo như kinh nghiệm các nước, có rất nhiều giải pháp để can thiệp vào “cục máu đông” này, thí dụ như thành lập các công ty mua bán nợ, phát hành cổ phiếu, quỹ đầu tư bất động sản, kể cả việc chính phủ có thể phát hành trái phiếu để giải quyết khối bất động sản dư thừa, tồn đọng đó… Tuy nhiên, cái khó là “cục máu đông” của chúng ta được tích tụ từ nhiều nguồn tài chính chứ không phải chỉ từ nguồn tín dụng ngân hàng và chủ đầu tư.
Theo thống kê sơ bộ, ở miền Bắc có tới 70% vốn từ nguồn đầu tư nhỏ lẻ góp tiền vào, trong đó có phần không nhỏ qua hình thức mua bán nhà trên giấy và chỉ 30% vốn từ ngân hàng, chủ đầu tư. Ở phía Nam thị trường chuyên nghiệp hơn với 70% vốn tồn đọng từ nguồn ngân hàng và chủ đầu tư, 30% từ các nguồn vốn khác. Xử lý tình trạng “cục máu đông” chen cả vốn góp cũng là bài toán khó. Ở các nước tình trạng góp vốn rất minh bạch. Tôi cho là ngay cả khi chúng ta có công ty mua bán nợ xấu, công ty quản lý tài sản tồn đọng ra đời thì cũng rất vất vả bởi tính chất tài chính trong bất động sản tồn đọng ở Việt Nam rất phức tạp, thiếu minh bạch.
Theo ông, cần làm gì để giải phóng số lượng tồn kho chủ yếu nằm ở phân khúc nhà ở trung, cao cấp hiện nay?
– Để xử lý phân khúc trung cao cấp, chúng ta cần khảo sát, nghiên cứu để đưa ra những chương trình cụ thể, có thể chuyển công năng một phần, cái nào làm được trung tâm thương mại, cái nào làm khu vui chơi giải trí, cái nào có thể biến thành khu cho người nước ngoài thuê dài hạn… Mới đây, Bộ Xây dựng đã tìm cách tháo gỡ chính sách, tạo điều kiện cho người nước ngoài mua nhà ở dài hạn. Đây là giải pháp hay. Nếu khuyến khích được người nước ngoài mua nhà ở lâu dài ở Việt Nam thì sẽ có một số lượng đáng kể nhà ở trung cao cấp có thể tiêu thụ được. Phần còn lại không tiêu thụ được thì cần sự ra tay của các công ty mua bán nợ, phát hành trái phiếu, cổ phiếu… Việc này kinh nghiệm các nước đã có.
Thị trường nhà ở trung cao cấp đã hạ giá rất nhiều nhưng vẫn không tiêu thụ được. Mức hạ giá như thế đã hợp lý chưa?
– Dù đã hạ giá 30% – 50%, nhưng so với thế giới, giá nhà ở Việt Nam vẫn còn quá cao và cần phải hạ giá nữa. Tôi cho rằng, một trong những nhiệm vụ của bất động sản Việt Nam là phải hạ giá đất, không thể không hạ và trong bối cảnh hiện nay, các nhà đầu tư buộc phải chấp nhận lỗ. Sở dĩ hiện nay giá chưa hạ đến mức cần thiết bởi vốn thực của các nhà đầu tư ít, vốn ngân hàng không nhiều, chủ yếu là vốn góp của các chủ đầu tư nhỏ lẻ, kể cả chủ đầu tư lướt sóng, người dư tiền muốn dự trữ tài sản bằng bất động sản… Chính vì vậy áp lực phải hạ giá mạnh để giải phóng hàng tồn không thực sự lớn. Tình trạng này sẽ tồn tại thêm một thời gian nữa. Đến lúc khó khăn hơn thì nhà đầu tư buộc phải buông tay, tất cả mọi người tham gia góp vốn đều mất. Đây cũng chỉ là rủi ro khi chấp nhận sân chơi kinh tế thị trường.
Theo ông, bao giờ thị trường bất động sản mới có thể ấm hơn?
– Theo tôi, nếu làm tốt gói 30.000 tỷ đồng, kích được giao dịch trong khu vực nhà ở giá thấp thì thị trường có thể ấm lên một chút, khoảng 20% – 25% thị trường. Sau đó, đầu năm 2014, chúng ta sẽ bắt tay vào giải quyết 75% thị trường còn lại. Lúc đó, các bộ ngành, các chuyên gia cần đưa ra các chương trình hành động thật cụ thể, tương tự như gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng vừa được đưa ra. Với tính chất phức tạp của “cục máu đông” như đã nói ở trên, chúng ta cần có thời gian khoảng 2 – 3 năm để phục hồi 50% thị trường, từ đó thị trường sẽ dần dần có đủ nội lực để hồi sinh một cách bền vững.
Bích Quyên (SGGP, thực hiện)
