Nợ xấu cùng với tồn kho lớn là hai tác nhân gây nên tình trạng đóng băng của thị trường bất động sản. Điều kiện tiên quyết để phá vỡ cục diện hiện tại, đưa thị trường phục hồi trong năm 2013 là phải giải quyết nợ xấu.
Quyết giảm tỷ lệ nợ xấu bất động sản
Việc thành lập Công ty Mua bán nợ xấu gần như đã được “đóng khung” và sẽ triển khai hoạt động trong năm 2013. Điều này cho thấy sự khẩn trương của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) trong việc xử lý nợ xấu. Đối với thị trường bất động sản, thông tin này là một tín hiệu tích cực, nhất là khi hầu hết doanh nghiệp bất động sản đều đang “mắc cạn” bởi cục nợ xấu bất động sản lên tới hơn 28.000 tỷ đồng.
Trong năm 2013, NHNN xác định, xử lý nợ xấu là một trong các nhiệm vụ rất quan trọng của hệ thống ngân hàng và bằng các biện pháp trực tiếp, có thể giải quyết được 4-5% nợ xấu (trong tổng số khoảng 8%) của hệ thống ngân hàng. Cụ thể, NHNN đã có những giải pháp để các ngân hàng tự giải quyết nợ xấu qua nguồn trích lập dự phòng rủi ro, dự kiến trong năm 2013 có thể giải quyết được 40.000 – 50.000 tỷ đồng nợ xấu. Đề án thành lập Công ty quản lý tài sản quốc gia cũng đã khởi động, khi vận hành có thể giải quyết được khoảng trên 100.000 tỷ đồng nợ xấu nữa.
Ông Nguyễn Văn Bình, Thống đốc NHNN cho biết, trong năm 2013, NHNN sẽ tập trung xử lý khoảng 100.000 – 150.000 tỷ đồng nợ trong bất động sản. Ngoài ra, cơ quan này sẽ cung ứng từ 20.000 – 40.000 tỷ đồng cho các ngân hàng thương mại để cho vay mua nhà trong thời hạn 5 – 10 năm.
Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, nợ xấu chiếm khoảng 13,5% tổng dư nợ bất động sản, nhưng đại đa số doanh nghiệp nợ bất động sản khó có khả năng thanh toán khi đến hạn, do không bán được sản phẩm. Vì vậy, việc tập trung phục hồi và phát triển thị trường bất động sản bằng giải pháp xử lý nợ xấu ít tốn kém nhất, đồng thời bảo đảm lợi ích của các bên liên quan.
“Hiến kế”xử lý nợ xấu
Để giải quyết nợ xấu, ông Trần Bắc Hà, Chủ tịch HĐQT Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) đề xuất, Chính phủ cho phép các ngân hàng cơ cấu lại khoản nợ đối với các chủ đầu tư dự án và được giữ nguyên nhóm nợ như trước khi thực hiện cơ cấu. Bên cạnh đó, đề nghị Chính phủ xem xét chấp thuận việc thành lập Công ty tài chính tái cho vay thế chấp nhà ở quốc gia. Hoạt động của công ty này sẽ góp phần tạo ra nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường, giải quyết tồn kho bất động sản và nợ xấu cho các ngân hàng.
Một giải pháp khác được ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành đưa ra là, bơm tiền có kiểm soát cho thị trường bất động sản. Gói kích cầu này sẽ có lãi suất thấp, áp dụng cho người mua nhà giá rẻ được miễn thuế giá trị gia tăng, được vay tối đa 50% giá trị hợp đồng. Khi bán được hàng, doanh nghiệp sẽ có tiền trả cho nhà thầu. Nhà cung ứng vật tư cũng được thanh toán nợ đọng. “Ba nhà” này cũng trả lãi và một phần nợ gốc cho ngân hàng, hàng tồn kho và nợ xấu sẽ được xử lý dần.
Hiệp hội Các nhà đầu tư tài chính (VAFI) nêu kiến nghị, NHNN nên hạ lãi suất tiền gửi ngoại tệ xuống mức 1%/năm, sau đó là 0%/năm, thay vì 2%/năm như hiện tại, đồng thời áp thuế giá trị gia tăng cho hoạt động mua vàng miếng và vàng trang sức ở mức 10% trên giá trị mua. Qua đó, sẽ hạ được lãi suất cho vay xuống dưới mức 10%/năm, lãi suất cho vay ngắn hạn chỉ còn khoảng 8%/năm, tức là lãi suất huy động VND sẽ ở mức 5%/năm vào thời điểm trước ngày 30/6/2013. Những giải pháp này không chỉ giúp nhanh chóng phá băng thị trường bất động sản, mà còn hỗ trợ tiến trình xử lý nợ xấu và nhanh chóng phục hồi nền kinh tế.
Theo TS. Alan Phạm, Kinh tế gia trưởng của VinaCapital, để giảm nợ xấu bất động sản, đầu tiên, Chính phủ cần lập Công ty Mua bán nợ xấu quốc gia (AMC) và tạo điều kiện để người dân có cơ hội sở hữu nhà. Có thể mức vốn ban đầu của công ty này là 100.000 tỷ đồng, có sự tham gia của nhà đầu tư tư nhân quan tâm đến tài sản giảm giá.
Các bất động sản thế chấp để vay nợ từ ngân hàng được đưa ra đấu giá công khai để xác định giá thị trường. Tiền mua bất động sản đấu giá sẽ bao gồm 30% vốn tự có của người mua và 70% vốn vay lãi suất thấp từ AMC. Nhà đầu tư sau đó có thể bán tài sản này trên thị trường, tìm kiếm lợi nhuận và hoàn trả các khoản vay cho AMC.
Theo ông Nguyễn Đức Trung, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu khoa học ngân hàng (Học viện Ngân hàng), 80% tổng số nợ xấu có tài sản đảm bảo, trong đó 57% được đảm bảo bằng bất động sản. Theo đó, nợ xấu có thể được xử lý theo 3 kịch bản.
Trước hết, nếu nền kinh tế phục hồi nhanh, việc xử lý tài sản đảm bảo trở nên nhanh chóng. Năm 2013 khi lạm phát được kiềm chế, lãi suất sẽ có xu hướng giảm thì thị trường bất động sản sẽ khởi sắc trở lại.
Kịch bản thứ 2 là nền kinh tế được phục hồi dần dần thì mức độ thu hồi giá trị tài sản đảm bảo đạt mức trung bình hòa vốn khoảng 50%. Trong trường hợp này, với mức nợ xấu là 8,82% thì hoàn toàn xử lý được, còn với trường hợp nợ xấu là 15% thì khoản nợ xấu còn lại chưa có nguồn xử lý là 75.920 tỷ đồng.
Kịch bản thứ 3 là, khi nền kinh tế chưa thoát khỏi tình trạng suy thoái, việc phát mại tài sản đảm bảo vô cùng khó khăn, khiến giá bất động sản và tài sản khác giảm sâu thêm. Khi đó, mức độ thu hồi giá trị tài sản đảm bảo sẽ vào khoảng 30%.
Như vậy, việc xử lý nợ xấu nói chung và nợ xấu bất động sản nói riêng sẽ là trọng tâm hành động trong năm 2013. Tất nhiên, để xử lý nợ xấu bất động sản, cần phải áp dụng đồng bộ nhiều giải pháp khác. Nhưng dù sao, đây cũng là một tín hiệu tích cực cho thị trường trong giai đoạn tới./.
Hữu Tuấn
