Chuyển cao ốc văn phòng sang căn hộ: Lợi năm năm, hại lâu dài

Việc UBND TP HCM chấp thuận về chủ trương cho các chủ đầu tư đồng loạt điều chỉnh chức năng của các cao ốc từ văn phòng cho thuê, khách sạn sang căn hộ bán hoặc cho thuê cho thấy lãnh đạo thành phố quan tâm, chia sẻ khó khăn với các nhà đầu tư, nhất là với các đại gia trong tình hình kinh tế không sáng sủa. 

Nhưng đây là một quyết định rất quan trọng cần được thận trọng và cân nhắc dưới nhiều giác độ khác nhau. Đặc biệt cần thu thập ý kiến các chuyên gia và cần sự đồng tình của dư luận xã hội. 

Chủ trương cho chuyển đổi từ cao ốc văn phòng sang căn hộ, theo nhiều nhà chuyên môn, sẽ khó đảm bảo cân đối dân số khu vực lõi, về giao thông, về cung ứng dịch vụ xã hội… (Ảnh: Lê Hồng Thái) 

1- Trên nguyên tắc, đây là loại điều chỉnh chính sách ngắn hạn có điều kiện. Điều kiện mà chủ tịch UBND TP.HCM đặt ra ở đây là sau khi thực hiện sự chuyển đổi này thì vẫn phải đảm bảo cân đối dân số trong khu vực lõi (930ha), đảm bảo giao thông không ách tắc, đảm bảo cung ứng dịch vụ xã hội không quá tải, đảm bảo hài hoà về phát triển không gian cảnh quan. Nhưng những điều kiện phải đảm bảo này là vấn đề của vĩ mô, không thuộc về các nhà đầu tư mà thuộc cơ quan quản lý nhà nước. Chắc chắn tất cả các nhà đầu tư đều giơ tay đồng ý hết với các điều kiện đặt ra miễn là họ thực hiện mục đích để có lời, để giảm khó, nhưng một khi tình hình xấu đi thì các nhà đầu tư sẽ nói: “không phải là trách nhiệm của tôi vì nó nằm ngoài công trình”. 

Còn các sở, ban ngành chức năng sẽ nói: “chúng tôi đã phổ biến và cảnh báo rất đầy đủ rồi, hơn thế nữa, đây là chuyện nan giải của toàn thành phố nhiều chục năm nay không thể giải quyết được thì một vài ban ngành cũng không làm được gì”. Các nhà đầu tư ở Hà Nội cũng từng hứa đảm bảo đủ chỗ giữ xe cho mọi người khi lấy đất trước đó được quy hoạch thành bãi giữ xe để xây cao ốc thương mại, công sở. Tuy nhiên, khi chính quyền Hà Nội thực hiện các chính sách giao thông nóng thì nhân dân là người lãnh đủ. Trên thực tế, những quyết sách có điều kiện này chỉ có giá trị khi mà các điều kiện đảm bảo cho việc hiện thực hoá đã xuất hiện các khả năng chín muồi, còn nếu chưa có thì không nên ra quyết định vội. 

2- Việc thực hiện chuyển đổi này diễn ra trong bối cảnh khủng hoảng kinh tế, nó đáp ứng tức thời nhằm giải toả sự khó khăn của các nhà đầu tư thu hồi vốn trả nợ, hoặc thu hồi vốn để triển khai các dự án khác, về phía thành phố cũng gia tăng ngân sách, góp phần làm cho thị trường bất động sản ấm trở lại. Mới thoạt nhìn thì đúng là có lợi cả hai phía, nhưng về lâu dài thì không ổn. Khủng hoảng kinh tế không thể kéo dài vô tận, nếu tệ lắm thì cũng đến năm 2017 sẽ phục hồi trở lại như WB dự báo. Thế nhưng đến lúc đó những hậu quả phát sinh do sự dễ dãi hôm nay sẽ phải làm thế nào, việc thu hồi quyết định là không thể vì luật bất hồi tố, các nhà đầu tư cũng sẽ không bao giờ “thông cảm” với thành phố để trả lại chức năng ban đầu. Như thế, cái lợi trong năm năm sẽ mang lại cái hại lâu dài, hoặc khi kinh tế khá hơn, nhu cầu thuê văn phòng gia tăng trở lại thì thành phố lại phải chiều lòng các nhà đầu tư làm chuyện hoán trả trở lại chăng. Do vậy, một chính sách liên quan đến quy hoạch tổng thể thì cần có tầm nhìn dài hạn hơn, nếu không cẩn thận thì tự mình sẽ làm khó mình trong vài năm tới.

3- Hiện nay có một vài chuyên gia ủng hộ mạnh mẽ cho chủ trương này. Họ lý giải rằng căn hộ định cư lâu dài và cho thuê ảnh hưởng đến giao thông và hệ thống dịch vụ xã hội ít hơn văn phòng cho thuê, bởi đối với văn phòng cho thuê, lượng xe tham gia giao thông sẽ nhiều hơn. Điều này chỉ là phỏng đoán, vì ở thành phố này chưa có cuộc nghiên cứu so sánh theo kiểu đếm đầu như thế (ở các nước khác đã có rất nhiều). Một điều chắc chắn là số người sống trong các căn hộ định cư lâu dài và cho thuê sẽ làm tăng dân số tĩnh (những người đến rồi đi trong ngày là dân số động), và chính họ sẽ làm gia tăng nhu cầu sử dụng về trường mẫu giáo, tiểu học, bệnh viện, cấp điện, nước, và các dịch vụ khác. 

Một điều không thể không nói đến là những người có khả năng mua nhà trong khu vực lõi của thành phố chắc chắn phải rất giàu, và đương nhiên là hộ nào cũng có xe hơi, như thế sẽ góp phần làm trầm trọng hệ thống giao thông vốn đã quá tải từ lâu. Nếu nói mật độ dân số khu vực lõi của TP.HCM vẫn thấp hơn lõi của Singapore, Makati (thành phố tài chính của Philippines), Tokyo là đúng, nhưng họ giải quyết bài toán giao thông trước rồi mới gia tăng dân số. Còn ở ta, tất cả các giải pháp giao thông có tính chủ lực như metro, đường trên cao, xe điện một bánh trên cao vẫn còn là… ẩn số. 

4- Những gì đang diễn ra ở TP.HCM hôm nay đang lặp lại một kịch bản đã diễn ra ở Bangkok cách nay 15 năm. Tuy nhiên, Chính phủ Thái Lan, thị trưởng Bangkok lúc đó đã tỉnh táo đàm phán với các nhà đầu tư để mua lại một số công trình phù hợp cho các cơ quan chính phủ trung ương và địa phương sử dụng với giá phải chăng mà lúc bình thường khó có thể xây dựng được. Những công trình ở vị trí tốt trên các đại lộ khu trung tâm được chính phủ mua dự trữ, nhưng không thấy hiện tượng cho phép chẻ nhỏ căn hộ để bán (như các nhà đầu tư đang ráo riết đề xuất) hay chuyển đổi công năng làm lợi cho nhà đầu tư. Thực tế cho thấy, năm năm sau, khi kinh tế khá lên, các toà cao ốc mà chính phủ mua đã thu lợi gấp bội, nhưng cái lợi lớn nhất không phải là giá trị bất động sản mà là giá trị xã hội. 

5- Có một thực tế là trong bất cứ hoàn cảnh nào, hầu hết các doanh nghiệp đều tìm cách gỡ gạc từ chính phủ và đẩy khó cho người khác. Đó là điều dễ hiểu, nhưng chính phủ trung ương hay địa phương nếu mềm lòng trước các đại gia thì cũng cần tiên lượng được các hệ luỵ dây chuyền sẽ xảy ra để tìm cách đối phó. Cho đến nay, các đại gia Việt Nam chỉ giảm bớt lợi nhuận chứ tuyệt đối không rơi vào bế tắc. 

David Graeber, một trong thủ lĩnh của phong trào “Chiếm phố Wall”, cho rằng trong cơn khủng hoảng người bị tổn thương nghiêm trọng nhất là người nghèo, lẽ ra chính quyền phải cứu họ nhưng ngược lại chính quyền Obama với các gói cứu trợ cực lớn, bơm tiền vô hạn để hỗ trợ các doanh nghiệp, các chủ ngân hàng, để sau đó các chủ doanh nghiệp lại dùng vốn đó thâu tóm của cải của người nghèo. Thật có lý khi ông ta nói “người nghèo thì nghèo cả cơ hội”. 

TS Nguyễn Minh Hoà