4 xu hướng lớn của bất động sản Việt Nam

Trong cuộc trao đổi với VnEconomy, ông John Gallander, Giám đốc điều hành Knight Frank Việt Nam, nhận định sẽ có 4 xu hướng chi phối mạnh mẽ tương lai của thị trường bất động sản Việt Nam.

John Gallander

Sự ảnh hưởng từ giới trung lưu

Trước hết, ông dự báo thế nào về thị trường bất động sản Việt Nam nói chung trong 6 tháng cuối năm nay?

Hiện tại thị trường bất động sản Việt Nam, mà biểu hiện chủ yếu là tại các thành phố lớn như Hà Nội, Tp.HCM, Hải Phòng hay Đà Nẵng…, vẫn duy trì được đà phát triển. Tôi nghĩ về ngắn hạn, trong vòng 6 tháng tới, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn tiếp tục tăng trưởng ở mức vừa phải.

Liệu yếu tố nào sẽ có tác động mạnh mẽ lên thị trường bất động sản Việt Nam thời gian tới?

Tôi cho rằng gói kích cầu của Chính phủ và sự kiện 1.000 năm Thăng Long – Hà Nội vào cuối năm nay có thể tác động tích cực tới thị trường. Ngoài ra, lãi suất và lạm phát cũng sẽ là yếu tố quan trọng để xem xét và điều tiết cho thị trường bất động sản Việt Nam.

Tham khảo một số thị trường bất động sản khu vực châu Á có thể thấy một số điểm chung mà thị trường Việt Nam có thể đi theo. Đó là khi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu đang giảm dần, các doanh nghiệp và các Chính phủ bắt đầu tái đầu tư cho các dự án và các ngân hàng cũng bắt đầu cho vay trở lại. Chúng tôi đã chứng kiến sự phục hồi rất nhanh chóng của thị trường bất động sản châu Á, đặc biệt là Hồng Kông và Singapore.

Là đại diện một tập đoàn tư vấn bất động sản lớn trên thế giới, ông có thể thấy điểm khác biệt nào về đối tượng khách hàng mà quyết định của họ sẽ góp phần tạo nên xu hướng mới trên thị trường bất động sản Việt Nam?

Tôi cho rằng sự phát triển mạnh của tầng lớp trung lưu tại Việt Nam sẽ khiến cho nhu cầu về nhà ở trung bình và giá cả phải chăng dần tăng cao.

Chất lượng dự án được quan tâm nhiều hơn

Như ông nói, về ngắn hạn thị trường bất động sản Việt Nam 6 tháng cuối năm sẽ phát triển ở mức độ vừa phải. Vậy về dài hạn thì sao?

Các nghiên cứu của chúng tôi cho thấy, trong dài hạn, xu hướng của thị trường bất động sản Việt Nam là tích cực. Sẽ có nhiều khoản đầu tư cho phát triển và tái phát triển bất động sản diễn ra trên cả nước, đặc biệt tại các trung tâm kinh tế – chính trị như Hà Nội và Tp.HCM. Việc xây dựng mới được thúc đẩy bởi nhu cầu về chất lượng bất động sản dần cao hơn và lớn hơn đối với các khu vực dân cư và các điểm kinh doanh lớn hơn cho không gian thương mại.

Trong hầu hết các lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam, tôi nhận thấy luôn có sự thiếu hụt về không gian hạng sang, đặc biệt là nhu cầu cho các trung tâm bán lẻ hay trung tâm thương mại luôn có tỉ lệ thuê cao mặc dù giá thuê không phải là thấp.

Còn đối với các căn hộ cho thuê, những yêu cầu trên cũng rất quan trọng. Cảnh quan xung quanh cũng như tiện nghi bên trong căn hộ sẽ đóng vai trò chủ đạo vì đó là nơi mà người thuê trực tiếp sử dụng và sinh sống. Các nhà môi giới cũng quan tâm tới những điều này và chính họ là những người đại diện cho đại bộ phận người tiêu dùng. Giá trị thực của căn hộ được quyết định bởi không chỉ ở giá cả mà còn ở khả năng được người tiêu dùng tiếp nhận.

Người tiêu dùng sẽ quyết định giá trị thực của bất động sản

Có một thực tế tại thị trường bất động sản Việt Nam những năm gần đây là giá cả thường bị đẩy lên cao hơn rất nhiều so với giá trị thực. Theo ông, hiện tượng này có kéo dài hay sẽ dần bị triệt tiêu?

Đúng là thị trường bất động sản Việt Nam, mà đặc biệt là Hà Nội, giá nhà đất thường bị đẩy lên cao, thậm chí bị “làm giá”. Tuy nhiên, đây là hiện tượng xuất phát chủ yếu từ giới đầu cơ, chứ không phải đầu tư đúng nghĩa. Tôi cho rằng, khi thị trường ngày càng phát triển, người dân ngày càng “tỉnh” hơn thì hiện tượng này sẽ dần bị triệt tiêu và thay vào đó là xu hướng người tiêu dùng quyết định giá trị thực của bất động sản.

Bởi lẽ, người tiêu dùng thường mong muốn kiếm được giá trị cao nhất cho đồng tiền họ bỏ ra. Tuy nhiên, những đối tượng giao dịch khác nhau sẽ có những thị hiếu khác nhau. Có những khách hàng sẵn sàng đi làm xa để có không gian sinh sống thoải mái và thoáng đãng. Một số khách hàng khác lại chỉ mong sống ở khu vực trung tâm để thuận tiện cho việc kinh doanh và đi lại. Một bộ phận khách hàng khác lại đặt sự tiện nghi và an toàn lên ưu tiên hàng đầu cho những nơi họ thuê.

Do đó, các chủ đầu tư công trình cần tìm hiểu rõ mảng thị trường họ hướng tới. Những nhà đầu tư thành công luôn thiết kế, thi công và chọn lựa các dịch vụ cho công trình của mình để bắt kịp nhu cầu của thị trường. Điều quan trọng là họ cần hiểu về các đối thủ cạnh tranh và luôn cố gắng để xây dựng những công trình chất lượng và có nhiều dịch vụ hấp dẫn. Chính khách hàng là những người đang quyết định giá trị thực của bất động sản.

Xu hướng đào thải ở thị trường văn phòng cho thuê

Đó là đối với thị trường nhà ở, còn ở thị trường văn phòng cho thuê vốn cũng rất phát triển tại Việt Nam thì ông đánh giá thế nào?

Đối với mảng văn phòng cho thuê, các tòa nhà với địa thế đẹp, tiện nghi, tính năng sử dụng cao, được quản lý hiệu quả, an toàn và quan trọng nhất là có đầy đủ chỗ đỗ xe được các khách hàng quan tâm nhiều nhất. Vì vậy, những tòa nhà văn phòng có đầy đủ các yếu tố nêu trên và có giá cả hợp lý sẽ dễ cho thuê nhất.

Ngược lại, những tòa nhà giá quá cao thường không được khách hàng quan tâm. 

Bên cạnh địa thế thuận lợi, những yếu tố khác về công năng như hệ thống trung tâm, hệ thống điện nước, điều hòa, thang máy và chữa cháy cũng ảnh hưởng rất lớn tới quyết định của khách hàng. Tôi thấy rằng hầu hết thang máy tại các tòa nhà ở Việt Nam đều hoạt động thiếu hiệu quả khiến người sử dụng phải chờ lâu. Việc phân chia các khu vực làm việc cũng như hệ thống đối lưu không khí cũng có nhiều bất cập. Những tòa nhà như vậy về lâu dài sẽ không còn hấp dẫn đối với các công ty muốn thuê văn phòng. Và đó cũng là biểu hiện của xu hướng đào thải tại thị trường văn phòng cho thuê.

Duy Khương (thực hiện) 

>> Lợi nhuận trong quản lý bất động sản rất lớn